Qu’est-ce qu’une location meublée ? Pour la loi du 6 juillet 1989, c’est la location « d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Et pour le décret du 31 juillet 2015, c’est plus simple : il donne la liste du minimum de mobilier qui transforme un logement vide en logement meublé (voir ci-contre).
Si les règles qui gouvernent ces deux modes de location sont très souvent les mêmes, les différences – aussi bien en matière juridique que fiscale — expliquent peut-être pourquoi la location meublée est actuellement à la mode. Mais est-ce justifié ? Et quel choix faut-il finalement faire ? Voici pour commencer les principales caractéristiques du bail meublé à usage de résidence principale du locataire.
Le régime du bail meublé
La durée du bail est au minimum d’un an. Lorsque le locataire est étudiant, le bail peut avoir une durée de neuf mois. Le bail d’un logement vide est au minimum de trois ans.
En plus de l’état des lieux classique, les parties doivent faire l’inventaire du mobilier garnissant le logement, à la remise et à la restitution des clés.
Si un intermédiaire intervient, les frais correspondant à l’entrée dans les lieux sont partagés entre le bailleur et le locataire. Par contre, les frais d’état des lieux de sortie incombent au bailleur.
Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Son montant ne peut pas être révisé au moment du renouvellement du bail. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, il doit être restitué dans un délai d’un mois. Sinon, il doit l’être dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
La révision du loyer doit être prévue dans le bail. Elle n’intervient qu’une fois par an. L’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
En l’absence de congé, le bail est tacitement renouvelé pour une année, quelle que soit la durée du bail initial. S’il s’agit d’un bail de neuf mois pour un étudiant, il n’y a pas de tacite reconduction. Les parties doivent alors établir un nouveau bail.
Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Cette règle s’applique également pour les baux de 9 mois des étudiants.
Le bailleur peut donner congé pour la fin du bail, en respectant un préavis de trois mois. Il doit motiver son refus de renouvellement. Ce peut être : pour reprendre le logement (pour lui ou pour un proche), pour vendre le logement, pour un motif légitime ou sérieux, comme le non respect de ses obligations par le locataire.
Avantages et inconvénients du meublé
La fiscalité est plus avantageuse, en raison de la possibilité d’amortir le local et le mobilier, ce que l’on ne peut faire dans les revenus fonciers. Les charges déductibles sont également plus importantes, les déductions possibles dans les revenus fonciers étant très limitées. En micro BIC, l’abattement est de 50 % des loyers alors qu’il est de 30 % en micro foncier. Dans certains cas, l’abattement de 50 % est généreux…
Le loyer que l’on peut demander en meublé est plus élevé (de 20 à 30 % supérieur au loyer vide). Le dépôt de garantie est plus important (deux mois au lieu d’un), ce qui est rassurant face au risque de dégradations. Le risque d’impayés est moins élevé, en raison des périodes de location généralement plus courtes. Le locataire qui ne paie pas son loyer part plus rapidement.
Le préavis donné par le bailleur est de trois mois au lieu de six mois dans la location vide. En cas de besoin, on récupère son local plus rapidement. D’autant que la durée du bail est d’un an au lieu de trois ans.
Mais louer en meublé comporte aussi des inconvénients. Les durées de location plus courtes entraînent un changement plus fréquent de locataire. D’où un risque de dégradations accru, une perte de temps si vous gérez vous-même la location (recherche d’un nouveau locataire, inventaire de départ et d’arrivée, etc.), un risque de vacance plus élevé, ce qui entraîne une perte de loyer.
La location meublée nécessite un investissement en argent et en temps pour l’achat du mobilier, son entretien et son renouvellement. Si l’on n’a pas le temps de gérer soi-même la location, il faut la confier à une tierce personne, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
Il faut payer la cotisation foncière des entreprises. Si l’on se place au régime réel d’imposition, il est préférable de prendre un comptable pour faire la comptabilité et la déclaration. Dans ce cas, l’adhésion à un centre de gestion agréé permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.
À vous de faire votre choix. De toute façon, il est toujours possible de changer de régime et de passer du meublé au vide (et inversement !) si l’on pense avoir fait une erreur.