On entend souvent dire que la location meublée est fiscalement plus intéressante que la location vide ? Mais est-ce exact ? La grande différence entre les deux modes de location, c’est que la location vide suit le régime des « revenus fonciers » alors que la location meublée est soumise au régime des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), comme le sont les commerçants ou les artisans.
Dans ce régime BIC, vous avez le choix entre deux modes de détermination du résultat : un mode forfaitaire, le « micro-BIC » et un mode réel, simplifié ou normal.
Vous pouvez utiliser le micro-BIC si les loyers que vous avez perçus dans l’année sont inférieurs à 72 500 euros. Cette limite s’applique depuis le 1er janvier 2020, elle était de 70 000 euros auparavant. Dans ce cas, il vous suffit d’inscrire le montant de vos loyers directement sur votre déclaration de revenus, sur l’imprimé 2042 C PRO (celui qui vous sert à déclarer votre bénéfice libéral), case 5 KP. Vous bénéficiez alors automatiquement d’un abattement au titre des frais égal à 50 % des recettes déclarées. En pratique, vous serez donc imposé sur 50 % de vos loyers, quel que soit le montant des dépenses que vous aurez réellement exposées pour votre location meublée. Bien entendu, vous ne pourrez déduire aucun autre frais en plus de l’abattement de 50 %.
Le régime du réel, simplifié ou normal, comparable au régime de la déclaration contrôlée, vous oblige à tenir une comptabilité et à déposer une déclaration supplémentaire, la 2031. Ce qui veut dire que, dans la majorité des cas, vous devrez confier le travail à un comptable ! Cette déclaration 2031 adopte le même principe que la 2035 : vous déclarez les loyers et vous déduisez les dépenses liées à la location meublée (entretien, réparations, impôts, CFE, intérêts d’emprunt, frais financiers, etc.).
Mais – et c’est ce qui fait la différence avec les revenus fonciers – vous pouvez également amortir le local, les travaux effectués ainsi que le mobilier qu’il contient. Le logement s’amortit au taux de 2 ou 3 %, les travaux à 10 ou 20 % et le mobilier également au taux de 10 ou 20 %, voire 33 %, selon la durée probable d’utilisation. Attention, vous devez enlever du prix du local la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable.
Si par exemple, vous avez acheté un logement 150 000 €, la base amortissable sera de : 150 000 – 30 000 = 120 000 €, ce qui nous donnera une annuité d’amortissement de : 120 000 x 3 % = 3 600 €. Il vous suffit ensuite de comparer les deux résultats et d’opter pour le régime le plus favorable.
Le statut LMNP
Il faut maintenant aborder une distinction importante, celle entre le statut de « loueur en meublé professionnel » (LMP) et celui de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP). Pour être fiscalement considéré comme un loueur en meublé professionnel, il faut d’une part percevoir des loyers supérieurs à 23 000 euros par an et, d’autre part, que ces loyers soient supérieurs à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, bénéfices non commerciaux, revenus de gérant, bénéfices agricoles).
Pour le moment, nous nous en tenons au statut de LMNP, nous reviendrons sur les LMP ultérieurement. Le régime des LMNP offre deux particularités. Tout d’abord, que l’on soit au réel simplifié ou au réel normal, si la déclaration 2031 dégage un déficit, ce déficit ne s’impute pas sur le revenu global du foyer fiscal. Toutefois, il est reportable pendant dix ans et il peut s’imputer alors sur des bénéfices industriels et commerciaux dégagés pendant cette période.
Ensuite, les plus-values réalisées à la revente d’un bien donné en location meublée sont soumises au régime des « plus-values des particuliers » (alors que les plus-values des LMP suivent le régime des plus-values professionnelles). Régime qui n’est pas particulièrement favorable actuellement. La plus-value en effet est imposée d’une part à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % et d’autre part aux prélèvements sociaux (17,2 %). Or l’exonération pour durée de détention est totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux…