Certes, ce sont les notaires qui calculent, déclarent et paient ces plus-values. Mais il peut être intéressant d’en connaître les principales règles pour savoir ce qui vous attend si vous vendez un bien immobilier. Jusqu’à la prochaine réforme !
Le calcul
Le calcul de la plus-value est maintenant très simple puisque celle-ci est égale au prix de vente diminuée du prix d’achat. Mais ces deux montants peuvent être modifiés en votre faveur.
Le prix de vente à retenir pour le calcul est le prix stipulé dans l’acte de cession. Mais on déduit de ce prix le montant des frais supportés lors de la vente. Il s’agit, limitativement : des frais versés à un intermédiaire, des dépenses liées aux certifications et diagnostics obligatoires, des indemnités d’éviction versées éventuellement à un locataire, des honoraires payés à un architecte pour l’obtention d’un permis de construire, des frais versés pour obtenir la mainlevée d’une hypothèque.
Quant au prix d’acquisition, c’est le prix que vous avez effectivement acquitté, tel qu’il figure lui aussi dans l’acte. En cas de donation ou de succession, c’est la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit qui doit être prise en compte.
Cette fois, un certain nombre de frais afférents à l’acquisition à titre onéreux viennent en majoration du prix d’achat pour le calcul de la plus-value. Ils sont retenus soit pour leur montant réel, soit forfaitairement. Il s’agit : des honoraires du notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement ou de la TVA.
Ces frais d’acquisition peuvent également être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat. Ce qui correspond généralement au montant de frais réels correspondants. C’est la solution la plus simple pour vous, si vous voulez avoir une idée de ce que vous aurez à payer en vendant un bien immobilier. Il sera toujours temps pour votre notaire d’y substituer le montant des frais réels si ceux-ci s’avèrent supérieurs.
En cas d’acquisition par donation ou succession, les frais venant en majoration du prix d’acquisition sont les frais d’acte et de déclaration (honoraires du notaire, frais de timbre et de publicité foncière) ainsi que les droits de mutation payés pour le bien immobilier. Bien entendu, le forfait de 7,5 % ne s’applique pas.
Pour calculer votre plus-value, vous avez en outre la possibilité d’ajouter au prix d’acquisition le montant de certains travaux effectués dans le bien cédé, soit pour leur montant réel, soit forfaitairement. Les travaux qui peuvent être ajoutés sont les travaux de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration, à l’exclusion des travaux d’entretien et de réparation, à condition qu’ils n’aient pas été pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’ils aient été réalisés par une entreprise.
Vous ne pouvez pas ajouter au prix d’achat les travaux que vous avez réalisés vous-même ou ceux que vous avez fait faire par un salarié. Tous ces travaux doivent être appuyés de justificatifs.
Mesure de simplification : pour tenir compte des travaux, et à condition que vous ayez acquis le bien immobilier depuis plus de cinq ans, vous pouvez majorer forfaitairement le prix d’acquisition de 15 % ! Là encore, ce sera la meilleure solution pour faire un calcul rapide de votre plus-value.
Imposition et abattements
La plus-value, une fois calculée, est taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et elle est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,20 %. Ce qui donne une imposition totale de 36,20 %
Fort heureusement, si vous détenez votre bien depuis plus de cinq ans, vous allez bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention. Abattements qui sont différents selon qu’ils s’appliquent à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux. Pourquoi faire simple…
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième et 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention. L’exonération est donc acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Cette fois, il faudra attendre trente ans révolus pour que la plus-value soit entièrement exonérée !
La déclaration
C’est désormais le notaire chargé de la vente qui établit la déclaration de la plus-value et qui effectue le paiement de l’impôt correspondant. La seule chose que vous ayez à faire, c’est de reporter sur votre déclaration de revenus 2042, le montant de la plus-value imposable, à la case 3 VZ. Rassurez-vous, vous n’aurez pas à la payer une seconde fois…
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