Le prélèvement à la source a sérieusement compliqué la déclaration des revenus fonciers, notamment ceux de l’année « blanche » 2018. L’administration voulait en effet que l’on ne puisse pas « optimiser » ses revenus fonciers en jouant sur les dates de paiement des charges afférentes à ces revenus.
Pour cela, elle avait fait la différence entre les charges « récurrentes » et les charges « pilotables ».
Les charges récurrentes
Les charges récurrentes sont les charges qui reviennent régulièrement et donc on ne peut choisir la date de paiement. Il s’agit : des primes d’assurance, des provisions pour charges de copropriété, des impôts, des intérêts d’emprunt et des frais d’administration et de gestion.
Ces frais devaient être déduits en 2018 à leur date d’exigibilité, même s’ils avaient été réglés ultérieurement. Par exemple, vous deviez déduire des revenus de 2018 la taxe foncière de 2018 même si vous l’aviez payée en 2019.
Pour 2019 et les années ultérieures, on revient à la règle de base des revenus fonciers, c'est-à-dire que les charges récurrentes sont déduites à leur date de règlement. Vous pouvez donc les payer en 2019 et les déduire sur cette même année. Elles seront entièrement déductibles. Si, exceptionnellement, vous les payez en 2020, vous les déduirez des revenus de 2020. Par contre, les charges récurrentes de 2018, déduites sur 2018, seront en pratique perdues…
Les charges pilotables
Les charges pilotables sont les charges dont vous maîtrisez le calendrier de réalisation et donc l’année d’imputation : Il s’agit des dépenses d’entretien et de réparations, et des travaux d’amélioration.
En 2018, vous avez pu déduire la totalité des charges pilotables payées en 2018 (l’économie d’impôt étant nulle).
Par contre, sur 2019, si vous faites des dépenses pilotables, vous ne pourrez déduire que la moyenne du total des charges pilotables de 2018 et de celles de 2019. Si, par exemple, vous avez déduit de 2018, 3 000 € de charges pilotables et si, en 2019, vous faites 2 000 € de ces mêmes charges, vous devrez déduire sur 2018 : (3 000 + 2 000) x ½ = 2 500 €. Vous récupérez ainsi une petite partie de l’économie d’impôt de 2018.
Toujours sur le même principe, si vous n’avez pas déduit de charges pilotables sur 2018 et si vous faites 2 000 € de ces charges en 2019, vous déduirez : 2 000 x ½ = 1 000 €.
Si vous avez déduit 3 000 € de charges pilotables sur 2018 et si vous n’avez pas de charges pilotables en 2019, vous pourrez quand même déduire des revenus fonciers de 2019 : 3 000 x ½ = 1 500 €.
La solution approche… Reprenons notre premier exemple. Vous avez déduit 3 000 € de 2018. Mais vous repoussez sur 2020 tout le paiement des 2 000 € de charges effectuées en 2019. Vous pourrez déduire de 2019 : 3 000 x ½ = 1 500 €, auxquels il faudra ajouter les 2 000 € déduits sur 2020, ce qui donnera un total déduit de 3 500 € (soit un gain de 1 000 € par rapport à notre premier exemple).
Conclusion : payez, dans la mesure du possible, vos dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration en 2020, vous réduirez ainsi l’impact de l’année blanche sur vos revenus fonciers.