Depuis 1996, date de l'adoption de la loi Carrez qui impose un métrage précis des logements vendus en copropriété, les obligations de diagnostic n'ont cessé de se multiplier (amiante, termites, plomb, contrôle technique du bâtiment). Mais si vous souhaitez vendre un bien d'habitation, vous n'êtes peut-être pas concerné par tous ces contrôles dont le coût global n'est pas insignifiant.
Ainsi, la loi du 18 décembre 1996, plus connue sous le nom de loi Carrez n'oblige que les propriétaires de lots de copropriété à fournir un mesurage détaillé et précis de la superficie privative des lots qu'ils souhaitent vendre. De plus, cette loi, même dans le cas d'une vente de lots de copropriété, exclut de son champ d'application les caves, garages, emplacements de stationnement et lots d'une superficie inférieure à 8 m2.
Ce mesurage, qui peut être réalisé par le vendeur, doit être conforme aux termes du décret du 23 mai 1997 et ne prendre en compte que les surfaces lui appartenant juridiquement (no- intégration des surfaces communes annexées).
De même, la loi du 29 juillet 1998 complétée par le décret du 9 juin 1999 (art L.32-5 et R 32-10,11,12 du code de la santé publique) rend obligatoire le contrôle de la présence de plomb dans un logement d'habitation comme pour les locaux à usage d'habitation construits ou rénovés avant 1948 ou situés dans une zone dite « à risque ». C'est le préfet qui détermine ces zones à risque. A Paris et en région parisienne, le contrôle du plomb est obligatoire, sauf dans le département de l'Essonne. L'absence de ce contrôle peut être une condition suspensive au contrat de vente. Mais comme sa validité n'est que de un an, il est conseillé de l'effectuer juste avant la signature de la promesse de vente.
Le contrôle doit être effectué par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié. Il est facile à établir puisque l'analyse est réalisée à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation requiert un agrément ministériel. Le rapport rédigé au terme du contrôle doit être conforme à la circulaire interministérielle du 16 janvier 2001, c'est-à-dire qu'il doit indiquer le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
Penser aux termites
L'extension récente et la gravité du phénomène termites ont également contraint le législateur à exiger dans certaines régions le contrôle de l'état parasitaire des logements vendus. C'est la loi du 8 juin 1999 complétée par un décret du 3 juillet 2000, un arrêté du 10 août 2000 et une circulaire du 23 mars 2001 qui rend ce diagnostic obligatoire. Il concerne tous les types d'immeuble, appartements comme maisons, situés dans une zone déclarée contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral et l'état parasitaire à fournir lors de la vente d'un bien dans ces zones doit dater de moins de trois mois.
C'est pourquoi il ne faut pas le faire établir dès le projet de vente, mais plutôt à la veille de la signature de la promesse de vente. Comme pour le diagnostic concernant le plomb, cet état parasitaire doit être établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.
Des contrôles renforcés pour l'amiante
Le diagnostic de l' amiante a été exigé par le décret du 7 février 1996 modifié par le décret du 12 septembre 1997. Mais le vote de l'article 176 de la loi SRU a de nouveau bouleversé les textes de base en étendant les matériaux et les types d'immeuble concernés. Tous les immeubles bâtis, à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement, sont concernés par ces textes. Mais le champ d'application du diagnostic diffère selon la date de construction de l'immeuble. Il porte sur le flocage pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, sur le calorifugeage pour ceux dont la construction est antérieure au 29 juillet 1996 et sur les faux plafonds pour les immeubles érigés avant le 1er juillet 1987. A cette liste, un décret publié au « Journal officiel » du 18 septembre 2001 a ajouté les élements non friables utilisés pour les toitures, les joints ou les dalles de sol en plastique.
Le document demandé doit préciser, d'une part, la présence ou non dans l'immeuble considéré de flocage, de calorifugeage, de faux plafond ou d'amiante non friable dans les toitures, les joints ou les dalles de sol en plastique et, d'autre part, la présence ou non dans ces matériaux d'amiante friable ou non friable.
Si de l'amiante est détecté, le contrôleur doit vérifier l'état de conservation des matériaux et établir une grille d'évaluation. Le résultat de cette grille entraînera, selon le cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance régulière du niveau d'empoussièrement ou des travaux.
Si vous êtes acheteur et non vendeur, vous devez donc penser aux conséquences de ce résultat pour votre futur niveau de charges ; d'autant que le décret de septembre 2001 abaisse le seuil de déclenchement des travaux de désamiantage des immeubles anciens à cinq fibres par litre d'air contre vingt-cinq fibres auparavant et ne laisse aux copropriétaires que trois ans pour les réaliser.
Vers un carnet d'entretien
Enfin, si vous détenez un immeuble construit depuis plus de quinze ans que vous souhaitez mettre en copropriété afin de le vendre plus facilement, sachez que la loi SRU du 13 décembre 2000 vous impose dorénavant, avant de procéder à cette mise en copropriété, un diagnostic technique de votre bien. Ce diagnostic consiste à dresser un constat de l'état apparent de la toiture, des ouvertures, des façades, des conduits et des canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité. A noter qu'ensuite les copropriétaires et le syndic pourront s'appuyer sur ce diagnostic pour mettre en œuvre le carnet d'entretien.
La vente d'un bien immobilier au gré de l'adoption de ces textes, est donc devenue une affaire compliquée et on ne peut que recommander à ceux d'entre vous qui doivent faire effectuer ces diagnostics de privilégier les professionnels capables d'établir en une seule fois tous les diagnostics nécessaires, comme c'est notamment le cas des géomètres-experts. Et si vous êtes un acheteur potentiel, n'oubliez pas de demander au vendeur de vous fournir ces documents s'il les détient déjà. Ils constituent une aide utile à la prise de décision.
Pause exceptionnelle de votre newsletter
En cuisine avec le Dr Dominique Dupagne
[VIDÉO] Recette d'été : la chakchouka
Florie Sullerot, présidente de l’Isnar-IMG : « Il y a encore beaucoup de zones de flou dans cette maquette de médecine générale »
Covid : un autre virus et la génétique pourraient expliquer des différences immunitaires, selon une étude publiée dans Nature