Parmi les nouvelles dispositions introduites par la loi SRU figure l'obligation pour le bailleur de louer un « logement décent ». Un décret du 30 janvier 2002 précise le sens à donner au mot « décent ».
La loi SRU précisait que « un bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Cette définition un peu vague peut entraîner de nombreuses interprétations. Aussi le législateur a-t-il décidé de préciser officiellement le sens à donner au mot « décent » en matière de logement.
Le décret paru au « JO » du 30 janvier 2002 indique qu'un logement décent doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum, soit un volume habitable d'au moins 20 m3.
Il doit être ventilé et éclairé naturellement. Les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Il doit comporter un minimum d'équipements et notamment « une installation permettant un chauffage normal, une cuisine ou un coin cuisine » avec eau chaude et eau froide, « une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas... et une baignoire ou une douche ». Il est toutefois précisé que si le logement ne comporte qu'une seule pièce, comme c'est le cas pour de nombreuses chambres de service parisiennes, l'installation sanitaire « peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
Enfin, l'immeuble dans lequel est situé le logement loué doit être en bon état d'entretien et de solidité.
Les recours du locataire
Si ces obligations minima ne sont pas respectées, le locataire, peut, dans le cadre d'un recours amiable, demander la mise en conformité du bien et, dans le cadre d'un recours judiciaire, demander au juge l'exécution des travaux de conformité. C'est le juge qui fixera les délais d'exécution desdits travaux. S'ils ne sont pas réalisés, une diminution du loyer pourra être demandée par le locataire (art. 20-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989).
Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations d'habitation quel que soit le régime locatif auxquelles elles sont soumises (loi de 1948, HLM, loi Méhaignerie...), mais aussi aux locations meublées, aux logements occupés en raison de l'exercice d'une fonction et aux logements consentis aux travailleurs saisonniers.
Les contrats de location en cours entrent dans le champ d'application de la loi et le locataire est libre de faire sa demande de travaux à tout moment.
Les chambres de service
Ce sont surtout les nouvelles obligations en matière de surface et de volume habitables qui vont poser des problèmes aux bailleurs de chambres de service. Il est effectivement possible d'améliorer le confort d'une ancienne chambre de bonne mais il est plus difficile de l'agrandir.
On va donc voir se développer lors des assemblées générales de copropriété les demandes de rachat des parties communes attenantes à un chambre de service ou à un appartement (création d'un duplex) et non utilisées par les autres copropriétaires.
On peut craindre aussi que la loi soit souvent contournée par le biais de locations non déclarées.
Pause exceptionnelle de votre newsletter
En cuisine avec le Dr Dominique Dupagne
[VIDÉO] Recette d'été : la chakchouka
Florie Sullerot, présidente de l’Isnar-IMG : « Il y a encore beaucoup de zones de flou dans cette maquette de médecine générale »
Covid : un autre virus et la génétique pourraient expliquer des différences immunitaires, selon une étude publiée dans Nature