EN 2003, le niveau des charges de copropriété s'établissait en moyenne à 18,1 euros/m2 de surface habitable. Les charges non discrétionnaires (dépenses indépendantes de l'intensité d'usage du logement, comme l'ascenseur ou le syndic par exemple) représentent 32,3 % de l'ensemble des charges, soit 5,8 euros/m2. Et quatre postes de charges (chauffage, frais de personnel, eau froide et travaux d'entretien) portent 58 % du total des charges, alors que les quatre postes suivant en importance (honoraires du syndic, ascenseurs, sociétés extérieures et autres charges) ne représentent que 25,8 % du total.
Variations selon les équipements.
Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles sans chauffage collectif construits avant 1948 (10,4 euros/m2).
Et elles sont les plus élevées (deux fois plus fortes) dans les immeubles dotés du chauffage collectif construits avant 1948 (22,8 euros/m2), les immeubles construits entre 1948 et 1970 (21,4 euros/m2) et les immeubles de grande hauteur (24,4 euros/m2) : dans le premier cas (immeubles dotés du chauffage collectif construits avant 1948), parce que les immeubles sont « suréquipés » et bénéficient d'une qualité de service au-delà de la moyenne ; dans le second cas, en raison des contraintes (de sécurité, notamment) afférentes à ce type d'immeubles. Quant aux immeubles construits entre 1948 et 1970 et construits de 1976 à nos jours, les différences sont assez peu marquées, à respectivement 17,8 et 16,0 euros/m2.
Des différences régionales.
A l'exception de l'Ile-de-France qui se singularise, le niveau des charges est à peu près comparable entre régions ou centres-villes :
- 14,9 euros/m2 sur Strasbourg, 13,5 euros/m2 sur Bourg-en-Bresse, 15,4 euros/m2 sur Tours, 15,0 euros/m2 sur Marseille, 13,7 euros/m2 sur Nantes, 14,4 euros/m2 sur Pau, 13,9 euros/m2 sur Rouen et 15,2 euros/m2 sur Limoges, ces villes et ces régions se ressemblant assez fortement ;
- si le niveau des charges est plus faible à Clermont-Ferrand ou à Rennes (respectivement 8,1 euros/m2 et 8,9 euros/m2), mais aussi à Toulon, à Nice et à Lyon (respectivement 9,9 euros/m2, 10,4 euros/m2 et 10,9 euros/m2), c'est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu'ailleurs ;
- s'il est plus élevé en Ile-de-France, c'est à cause de trois postes principaux : « eau froide », « frais de personnel » et « sociétés extérieures » dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu'ailleurs, mais aussi d'une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 20,1 euros/m2 sur Paris et de 24,9 euros/m2 en région parisienne. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 18,7 euros/m2 sur Troyes, de 20,9 euros/m2 sur Lille et de 21,4 euros/m2 sur Chambéry.
L'évolution des charges de copropriété.
Le niveau des charges de copropriété a progressé de 3,0 % en 2003 (mais il a reculé de 1 % en moyenne, chaque année, entre 2000 et 2003). Néanmoins, toutes les composantes de dépenses n'ont pas évolué à un rythme comparable en 2003. Certaines composantes, dont le poids est faible dans l'ensemble des charges (impôts locaux, ascenseurs, fournitures/entretien, espaces verts) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges. D'autres, en revanche, en raison de leur poids important (eau froide, chauffage, frais de personnel) et/ou de leur forte variation (chauffage), travaux d'entretien et assurances générales) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges.
Ainsi, en 2003, le niveau des charges a été tiré par quatre composantes principales représentant 49,3 % du total des dépenses : chauffage, frais de personnel, consommation électrique et travaux d'entretien qui expliquent la quasi-totalité de l'évolution observée.
Autre augmentation remarquable : celle des « frais de personnel », qui s'inscrit dans une double dynamique impulsée d'une part par l'alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en œuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante ...) et, d'autre part, par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien...). Mais dans certaines villes telle Marseille, par exemple, cette évolution ne s'est guère observée au cours des dernières années, les syndics professionnels choisissant d'externaliser l'exécution d'une grande partie des tâches de gardiennage et d'entretien.
Le prix de la réglementation.
L'augmentation des « travaux d'entretien » est tout aussi sensible. Plusieurs raisons sont à l'origine de cela et méritent d'être soulignées : l'alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs...) ; les exigences des copropriétaires à l'égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) ; la montée progressive de l'usage de la domotique et des préoccupations en matière d'ergonomie ; la réalisation des ravalements de façades pour les immeubles des générations 1960/1975 (l'effet de génération du parc de copropriétés).
Mais il est clair qu'à l'horizon des deux prochaines années, il est peu probable que le mouvement de hausse des charges constaté en 2003 s'interrompe. Il devrait même subir une certaine accélération pour au moins trois raisons : la hausse des prix de l'énergie va avoir des répercussions sur les comptes de copropriété dès 2004 ; les dépenses réalisées au titre des « travaux d'entretien » vont poursuivre leur progression à un rythme soutenu ; les conséquences des nouvelles réglementations sont à venir (sécurité des piscines et surtout décret « ascenseur »).
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