Revenus fonciers : les plafonds de loyer et de ressources sont actualisés

Publié le 19/02/2002

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Jusqu'à présent, le cadre fiscal le plus utilisé lors d'investissements immobiliers locatifs est celui offert par la loi Besson, qui a remplacé le dispositif Périssol. Il permet en effet soit d'amortir le prix d'acquisition (logement neuf), soit de bénéficier d'une déduction forfaitaire à taux majoré (logement ancien).

Le bénéfice de ce régime est toutefois subordonné à un engagement de location de six ans (logement neuf) ou de neuf ans (ancien) et au respect de conditions de loyers et de ressources des locataires (tableau 1).
Mais, depuis le vote de la loi de Finances pour 2002, un dispositif appelé, dans un premier temps, « superBesson », puis vite rebaptisé, en raison de son caractère très social, « dispositif Lienemann », s'est ajouté au dispositif précédent. Du régime Besson initial, il ne reprend en fin de compte que les contraintes de loyer et de ressources relatives au locataire ; et c'est pour cette raison qu'il est difficile de parler de régime superBesson.

Louer à des personnes défavorisées

En réalité, ce nouveau régime fiscal se substitue au régime d'exonération des loyers tirés de logements loués à des personnes défavorisées.
Jusqu'au vote de ce texte, les propriétaires qui concluaient un contrat de location avec des bénéficiaires du RMI, des étudiants bénéficiant d'une bourse à caractère social ou encore avec un organisme sans but lucratif qui mettait le logement concerné à la disposition de personnes défavorisées étaient exonérés d'impôt sur le revenu pour les produits de ces locations, pendant les trois premières années (CGI, art. 15 bis). Ce dispositif a été ensuite étendu aux personnes qui sous-louent leurs logements (CGI, art. 92-L) ainsi qu'aux propriétaires qui s'engagent à louer des logements meublés dans les mêmes conditions (CGI, art. 35 bis-III).
La loi de Finances pour 2002 a abrogé ces dispositifs d'exonération. Ils s'appliquent néanmoins aux locations en cours jusqu'à leur terme de trois ans. Pour les propriétaires encore dans ce cas, les plafonds de loyer par mètre carré de surface habitable sont fixés à 56 euros en Ile-de-France et à 47 euros dans les autres régions.
En revanche, les baux de ce type arrivant à leur terme à compter du 1er janvier 2002 ne peuvent être renouvelés ou reconduits selon les anciennes dispositions. Les propriétaires bailleurs concernés doivent obligatoirement adopter, pour ce nouveau bail, le dispositif Lienemann adopté dans le cadre de la loi de Finances pour 2002.

Un nouveau dispositif fiscal

Ce nouveau dispositif institue une déduction forfaitaire de 60 % pour les revenus des trois premières années de location à des personnes très modestes. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un plafond annuel correspondant à 50 % du plafond retenu dans le dispositif Besson applicable aux locations dans l'ancien (tableau 1).
De même, les ressources sont plafonnées. Les ressources à prendre en compte s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail, de son renouvellement ou de sa reconduction.
Le revenu de référence à prendre en compte pour les contrats conclu en 2002 est donc celui de l'année 2000.
A noter que, contrairement aux régimes précédents, la location doit porter sur un logement non meublé qui va devenir la résidence principale du locataire et le bail signé doit être de trois ans au minimum.
Enfin, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond mensuel de loyer par mètre carré de surface habitable (tableau 2).

Les autres dispositifs

Le dispositif Besson n'est pas le seul qui soumette le propriétaire-bailleur au respect de plafonnement tant en matière de loyer que de ressources du locataire. Il en est de même pour certains logements ayant fait l'objet d'une opération groupée de restauration immobilière et pour lesquels la demande d'autorisation de travaux a été déposée après le 30 juin 1991 et obtenue avant le 1er juillet 1993.
Ces travaux peuvent être imputés sans limitation sur le revenu global à condition que le loyer annuel par mètre carré habitable charges non comprises n'excède pas, pour 2002, 139 euros en Ile-de-France et 99 euros dans les autres régions. En outre, les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de 2001 ne doivent pas excéder 25 690 euros en Ile-de-France et 19 870 euros dans les autres régions.
Ce sont ces mêmes plafonds qui permettent de bénéficier de la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif dans le secteur intermédiaire au taux de 15 % dit investissement Quilès. Toutefois, la condition de ressources n'est pas exigée lorsque le logement est situé dans une zone franche urbaine.
En conclusion, après avoir lu ce panorama des avantages fiscaux, on ne peut qu'espérer qu'un jour un ministre du Logement aura la bonne idée d'unifier les conditions à respecter en matière d'investissement locatif au lieu d'ajouter un nouveau dispositif aux précédents.

Tableau 1 - Plafond de ressources (en euros)
Composition du foyer du locataire	Plafond des ressources
	Régime Besson		Régime Lienemann
	Ile-de-France	Province	Ile-de-France	Province
Personne seule	19 058	15 911	9 529	7 956
Couple marié	31 321	24 362	15 661	12 181
Personne seule ou couple marié ayant à charge :
1 personne	37 620	29 167	18 810	14 584
2 personnes	44 910	35 299	22 455	17 650
3 personnes	53 197	41 431	26 599	20 716
4 personnes	59 824	46 734	29 912	23 367
Majoration par personne à charge à partir de la 5 ^e	+ 6 796	+ 5 305	+ 3 398	+ 2 653

Tableau 2 - Plafond de loyer (en euros)
Zones	Plafond de loyer
	Régime Besson		Dispositif Lienemann
	Déduction forfaitaire majorée de 25 %	Déduction au titre de l'amortissement	Déduction majorée de 60 %
I bis	11/m²	12,50/m²	7,50/m²
I	9,50	11	6,30
II	6	8,50	4,20
III	5,10	7,50	3,70