LA CRÉATION d’une entité juridique qui sera la propriétaire des murs du cabinet vise à dissocier la propriété des murs (actif immobilier logé dans une SCI) de celle du cabinet représentée notamment par le droit de présentation de la clientèle.
La SCI louera les murs (« donner à bail ») à une SCM ou à vous, directement en tant que médecin. La rédaction du contrat mérite attention et réflexion, notamment pour les clauses sur la durée du bail, le montant du loyer et les facultés d’indexation. A cet égard, il faut veiller à ce que le loyer payé par la SCM ou par vous, directement à la SCI, corresponde au prix du marché. La tentation est grande, surtout quand on est à la fois le bailleur par le biais de la SCI et le locataire, de faire supporter à ladite SCI une somme excessive, aux seules fins de rembourser le prêt bancaire contracté par celle-ci pour financer l’achat des murs.
L’intérêt de cette procédure est clair : elle permet de déduire les loyers des recettes. Or, faute d’un montant raisonnable, l’administration fiscale est en droit de refuser l’intégralité de la déduction ; encore faut-il qu’elle mentionne les éléments pris en compte pour la comparaison. Dans le cas contraire, les juges estiment que le redressement n’est pas motivé (CE 2-10-2006 n° 271 057).
En outre, l’insertion de clauses spécifiques sera opportune pour prendre en compte le caractère familial des relations entre le bailleur et le locataire, mais aussi anticiper la vente future du cabinet de façon indépendante de celle des murs.
Est-ce toujours intéressant ?
Cette scission entre la propriété des murs et du cabinet est intéressante dans la mesure où elle évite de céder les murs en cas de cessation d’activité ou de déménagement. De plus, le médecin qui part à la retraite peut vendre son cabinet tout en conservant la propriété des murs, ce qui lui assurera un complément de retraite.
Il existe aussi un avantage fiscal à inclure les murs du cabinet dans une SCI. En cas de SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le principal avantage fiscal s’apprécie au moment de la vente de l’immeuble ou des parts de la SCI, puisque la cession relève alors du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (27 %), après abattement de 10 % par année de possession à compter de la cinquième, et donc exonération de tout impôt au-delà d’une détention de quinze ans.
Mais elle présente aussi des inconvénients, notamment le côté peu attrayant du régime des revenus fonciers pour les assujettis à l’impôt sur le revenu (IR), surtout depuis la dernière réforme fiscale (possibilités réduites d’abattement).
En effet, les loyers encaissés par la SCI sont, en règle générale, affectés au remboursement du prêt bancaire destiné à financer le bien immobilier. Ces sommes ne sont donc pas personnellement appréhendées par l’associé qui est pourtant taxé à l’IR (en raison de la transparence fiscale de la SCI). En outre, après quelques années de remboursement, l’assiette imposable sera de plus en plus élevée, puisque la quote-part des intérêts déductibles diminue.
Il s’agit donc d’un montage qui demande réflexions et conseils d’un professionnel, un avocat fiscaliste ou un notaire, notamment pour l’option fiscale à privilégier (IR ou IS).
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière est une société civile qui a pour objet l’acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers. La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les associés détiennent les parts sociales de la SCI.
Nombre d’associés : deux au minimum, pas de maximum ; personnes physiques ou personnes morales.
Capital social : pas de minimum, mais il est fondamental de ne pas fixer ce capital à un montant trop faible pour éviter de dégager d’importantes plus-values en cas de cessions.
Fiscalité : impôt sur le revenu foncier ou impôt sur les sociétés. Attention : l’option est irrévocable et a des incidences sur le montant de l’impôt et le régime des plus-values.
Comment gérer une SCI
Faciles à créer, les SCI imposent une gestion sujette à un formalisme important qu’il convient pourtant de respecter à la lettre. D’où l’intérêt de lire la toute dernière réédition du guide pratique et juridique, Comment gérer une SCI, pour savoir quelles sont les obligations légales et administratives. A quelle période il faut s’acquitter de ces obligations. A quoi sont tenus les gérants et les actionnaires. Comment mettre en place la comptabilité d’une SCI. Quelles déclarations fiscales il faut présenter, etc.
Comment gérer une SCI, 2007, 3e édition, par Guillaume Duprez. 330 pages, 27 euros + 4 euros de port. Editions du Puits Fleuri. Disponible en librairie et auprès de l’éditeur (tél. 01.64.23.61.46).
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