B ONNE nouvelle uniquement pour les locataires : le décret sur l'encadrement des loyers a été reconduit pour une année supplémentaire. Pour la première fois depuis sa promulgation, son champ d'application a été élargi. Dans de nombreuses communes, les loyers continueront donc de suivre l'évolution de l'indice du coût de la construction.
Le dernier indice connu du coût de la construction est celui du 1er trimestre 2001. Il a a été publié par l'INSEE le 13 juillet 2001. Il s'établit à 1 125, contre 1 127 le trimestre précédent. Cet indice sert notamment de référence aux révisions et renouvellements des loyers des baux mixtes et commerciaux, ainsi qu'aux baux d'habitation.
Toutefois, l'indexation des loyers à usage d'habitation ou mixtes s'effectue sur la valeur moyenne de l'indice du coût de la construction calculée sur quatre trimestres. Cette disposition a pour objectif d'éviter des oscillations trimestrielles des indices pouvant conduire à des anomalies. La moyenne associée des 4 derniers indices connus s'établit à 1 108,50.
Par conséquent, la variation sur un an de cet indice ressort à :
(1 108,50 - 1 075,50) : 1 075,50 x 100 = + 3,07 %
Des loyers toujours encadrés
De plus, comme nous vous l'avons indiqué, le nombre des bailleurs obligés de limiter la hausse des loyers des appartements qu'ils donnent en location a été augmenté par les pouvoirs publics. Il est en effet apparu des zones de « continuïté territoriale au gré des constructions nouvelles » et il devenait donc anormal que, dans deux communes voisines où l'on trouvait le même type de location, les loyers soient libres dans l'une et encadrés dans l'autre. C'est pourquoi une cinquantaine de communes de la périphérie parisienne, dont Mantes-la-Jolie, ont été ajoutées à la liste initiale.
Rappelons que, en cas de départ de l'occupant de l'appartement ou de la maison donné(e) en location, le propriétaire retrouve sa liberté pour fixer un nouveau loyer plus élevé, ce qui explique la poursuite de la hausse des loyers en région parisienne (+ 4,7 % pour l'année 2000).
Les baux professionnels
En revanche, pour les baux à usage exclusivement professionnel, c'est l'indice brut qu'il faut utiliser, quelle que soit la région concernée. Par conséquent, pour ce type de bail, la variation sur un an ressort à :
(1 125 - 1 083) : 1 083 x 100 = + 3,88 %
Il en est de même pour les baux commerciaux dont la hausse de l'indice représente :
* sur 3 ans (révision triennale) :
(1 125 -1 058) : 1 058 x 100 = + 6,33 %
* sur 9 ans (renouvellement) :
(1 125 - 1 006) : 1 006 x 100 = + 11,83 %
Nous vous rappelons que, désormais, l'indice du coût de la construction est d'abord publié dans le cadre de la collection « Informations rapides de l'INSEE » avant de paraître au « Journal officiel ». C'est la date de sortie dans la publication qui constitue désormais la date de référence de parution et non plus celle du « J.O. », soit, dans le cas présent, le 13 juillet 2001 (Informations rapides n° 199).
Un jugement surprenant
Enfin, la parution de cet indice nous fournit l'occasion de vous indiquer le jugement surprenant de la Cour de cassation en matière de révision de loyer d'un bail professionnel (Cass civ 30/5/2001 Soc Ge c/ SCPI Cortal Pierre 2). Les juges de la Haute Cour ont en effet considéré que lors de la révision du loyer de locaux à usage d'habitation, la règle du plafonnement applicable en matière de baux commerciaux joue, alors qu'elle n'intervient pas pour la fixation du loyer lors du renouvellement du bail. Pour comprendre la portée de cet arrêt, il faut savoir que, en matière de bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois ans, mais que l'augmentation est plafonnée en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, sauf si est intervenue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Or une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ne représente pas a priori un bénéfice pour des bureaux.
Départ du locataire et dépôt de garantie
Les juges de la Cour de cassation ont admis dans un arrêt récent que, en fin de bail, le propriétaire qui invoque des dégradations pour refuser de rendre la totalité du dépôt de garantie doit justifier par des devis le montant des travaux nécessaires. En revanche, il n'est pas obligé de prouver qu'il a fait effectuer les travaux annoncés.
Bien entendu, le locataire peut constester le montant du devis qui lui est présenté s'il le juge surévalué.
Cass civ 3° du 3.4.2001 Liégeon contre Tournier.
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