LA DÉCLARATION de vos revenus fonciers 2007 est souvent un casse-tête en raison des différents régimes d'imposition applicables à vos biens. Ainsi, les revenus générés par la location de biens immobiliers ne disposant d'aucun avantage fiscal particulier peuvent être soumis au régime du microfoncier ou au régime réel. Dans le premier cas, pas de déclaration spécifique à remplir, mais le montant des revenus fonciers à déclarer ne doit pas dépasser 15 000 euros en 2007 et vous ne devez pas avoir demandé à bénéficier d'un régime fiscal spécifique pour un de vos biens. Si ces conditions ne sont pas respectées, vous devez rédiger une déclaration 2044 et vous serez imposé selon le régime du réel.
Enfin, si vous avez opté pour un dispositif fiscal spécifique ou si votre bien a été acquis dans le cadre du régime Malraux ou des Monuments historiques, c'est une déclaration 2044 spéciale qu'il vous faudra remplir. Quelques conseils pour vous y aider, notamment si vous venez d'acquérir un bien dans le cadre des dispositifs fiscaux Robien recentré ou Borloo.
Un amortissement possible
En cas d'investissement immobilier dans le cadre de ces deux textes, la principale originalité de la déclaration à souscrire est la possibilité de déduire un amortissement, c'est-à-dire une partie du prix d'acquisition du logement neuf sur les loyers perçus.
Ainsi, si vous avez opté pour le dispositif Robien : les sept premières années, vous pouvez déduire 6 % du prix d'acquisition du bien immobilier, puis 4 % les deux années suivantes. Ensuite, vous ne pouvez plus rien déduire au titre de l'amortissement, l'engagement et, par conséquent, l'avantage fiscal, ne pouvant être prorogé au-delà de neuf ans. Donc, si c'est votre première année de déclaration, la déduction au titre de l'amortissement est de 7 %. Une déduction spécifique supplémentaire de 26 % peut être pratiquée si vous avez acquis votre logement neuf après janvier 2004 dans une zone de revitalisation rurale (dispositif Robien ZRR).
Si vous avez préféré privilégier le dispositif Borloo, comme dans le dispositif de Robien recentré, les sept premières années, vous pouvez déduire 6 % du prix d'acquisition du bien immobilier, puis 4 % les deux années suivantes. Mais de plus et contrairement au régime précédent, vous pouvez ensuite poursuivre l'amortissement six ans (deux fois trois ans) à raison de 2,5 % déductibles chaque année, à condition de continuer à respecter les conditions de location.
Enfin, outre le droit de déduire un amortissement, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % applicable sur les loyers bruts encaissés (sans distinctions de zones) pendant toute la durée de votre engagement.
Les autres charges déductibles
Comme pour tout bien donné en location, vous pouvez de plus déduire de vos revenus fonciers, les intérêts d'emprunt payés en 2007, contractés pour l'acquisition du ou des biens immobiliers loués. Les frais d'emprunt, les agios, les frais d'inscription hypothécaire et les primes de contrat d'assurance-vie liés à l'emprunt sont également déductibles. Aucune limitation n'est prévue concernant le montant et la durée de ces déductions.
De même, comme pour les autres biens loués, certains frais de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers :
– les honoraires, commissions et rémunérations versés à un tiers pour la gestion du bien immobilier loué : rédaction de contrats de location, d'états des lieux, de déclarations fiscales, de secrétariat, de tenue de comptabilité, etc. ;
– les rémunérations des gardes et concierges ;
– les frais de gérance d'immeuble (excepté pour les immeubles en copropriété où les frais de gérance sont compris dans la provision des charges) ;
– les frais de procédure (règlement de litiges avec votre locataire, un entrepreneur, un prestataire, ou la propriété de l'immeuble).
Même régime également pour les taxes foncières à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui n'est pas déductible de vos revenus fonciers car récupérable en charge locative ; les primes d'assurances concernant le(s) appartement(s) loué(s) qui peuvent être déduites, quels que soient les risques couverts…
Enfin, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont également déductibles, mais dans des conditions bien spécifiques sur lesquelles nous ne nous attarderons pas car c'est une ligne rarement remplie en cas de logement neuf.
Quid du déficit foncier ?
Le principal avantage de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'un dispositif Robien recentré ou Borloo est de pouvoir réduire sa note fiscale grâce à l'imputation d'un déficit foncier sur les revenus de l'année.
Le revenu net foncier est obtenu en déduisant de votre revenu brut foncier, comme nous venons de le voir, l'amortissement, les intérêts d'emprunt et l'ensemble des frais et charges. Le résultat, les premières années, sera négatif (déficit foncier) grâce à la déduction de l'amortissement, et c'est le but de l'opération « fiscale ».
C'est en effet ce déficit foncier qui va venir en déduction de votre revenu global imposable. Toutefois, ce déficit (hors intérêts d'emprunt) ne peut excéder 10 700 euros par an. Mais la partie du déficit qui excède 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Enfin, si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l'excédent de ce déficit est admis en déduction des revenus globaux des cinq années suivantes.
Pour plus d'informations, notamment sur les dépenses de réparation d'entretien et d'amélioration déductibles, nous vous conseillons d'accéder à la documentation fiscale du site www.impot.gouv.fr.
Des modalités d'option à respecter scrupuleusement
Ce n'est pas parce que vous avez souscrit une déclaration 2044 spéciale cette année pour votre nouvel investissement que vous pourrez bénéficier du dispositif Robien recentré ou Borloo. Il faut en faire la demande sur l'imprimé spécial 2044 EB disponible sur le site www.impot.gouv.fr rubrique « Documentation ». Ce document doit être joint à la déclaration d'impôts de l'année d'achèvement des travaux ou d'acquisition, même si le logement n'est pas encore loué. Vous devrez joindre également la copie des actes authentiques, les honoraires du notaire, les factures des entrepreneurs, la copie éventuelle du bail... N'oubliez pas d'y ajouter, si vous avez opté pour le dispositif Borloo, une copie de l'avis d'imposition de vos locataires au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.
Attention, une fois exercée, l'option est irrévocable.
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