Les pouvoirs publics ayant substitué à la loi Pons une version loi Paul nettement moins attrayante (réduction d'impôt plafonnée), les contribuables fortement fiscalisés se tournent vers le seul investissement encore susceptible d'agir directement sur le revenu global, à savoir le dispositif Malraux. D'où l'engouement actuel pour ce type de défiscalisation.
En effet, la loi Malraux est la seule à permettre de déduire, sans aucun plafond, l'ensemble des travaux de rénovation d'un bien immobilier et de les imputer sur des revenus professionnels fiscalisés à la tranche marginale la plus élevée.
Il faut toutefois garder à l'esprit le fait que l'intérêt majeur de l'opération consiste à tirer profit d'un levier fiscal.
Savoir investir
Cela signifie qu'en proportion de la valeur du foncier non rénové le montant des travaux doit être suffisant, puisque c'est sa déduction qui conditionne la rentabilité de l'opération. Si le rapport travaux/foncier n'est pas équilibré, il n'est guère évident que l'opération se justifie.
De même, si le caractère patrimonial intrinsèque du bien entre en ligne de compte, le prix d'acquisition du foncier non rénové doit rester mesuré et coller au prix des transactions similaires.
Enfin, une fois les travaux réalisés et l'économie fiscale engrangée, le bon déroulement du financement prévu dépendra de la validité du niveau estimé des loyers (la mise en location est de six ans au minimum). Les loyers devront être en phase avec le marché locatif local.
En un mot, pour que l'avantage fiscal profite réellement à l'investisseur, il conviendra, au terme de l'opération, que les conditions de sortie se situent, hors incidence fiscale, dans les prix du marché à qualité égale.
Une loi mieux précisée
Contrairement aux apparences, la loi Malraux n'est nullement une loi fiscale mais une loi d'urbanisme qui vise à susciter l'initiative privée pour préserver un patrimoine architectural historique situé la plupart du temps en centre ville.
De ce fait, les contraintes sont nombreuses, mais désormais exposées sans ambiguïté depuis la parution des textes de 1994 et de l'instruction de 1995.
Ainsi, la notion de restauration complète d'immeuble entier bâti s'est substituée à l'exigence d'opérations de restauration groupées, source de multiples litiges fiscaux.
La déductibilité des travaux de reconstitution de toitures et murs extérieurs est aujourd'hui admise. De même, il est devenu possible d'augmenter les surfaces habitables (aménagement des combles) en accord avec l'architecte des bâtiments de France.
Enfin, tous les immeubles situés à l'intérieur d'un secteur sauvegardé, qu'il ait fait ou non l'objet d'une publication, sont potentiellement éligibles au bénéfice du dispositif, sous réserve, bien sûr, de respecter à la lettre les obligations réglementaires de déclaration d'utilité publique et d'autorisation spéciale de travaux.
Encore deux écueils fiscaux
Toutefois, malgré ce cadre législatif rénové et les précisions apportées par de nombreux arrêts, deux écueils fiscaux subsistent encore : la notion d'initiative et le contenu de l'enveloppe déductible.
La notion d'initiative découle directement de l'esprit des textes d'origine et doit être impérativement démontrée à tout moment, l'acquisition d'un bien en « état futur d'achèvement » étant formellement à exclure. Plus, si la dernière mouture de la loi a clairement reconnu à l'investisseur privé la faculté d'être assisté par des professionnels dans le déroulement des travaux, il demeure que c'est à lui de les commencer dans le cadre de sa présence au sein de l'AFUL constituée à cet effet. Et en l'espèce, rien ne vaut encore ici la force probatoire de l'écrit (vote des travaux).
Le contenu de l'enveloppe déductible du revenu global constitue l'autre point sensible. Sur ce plan, les honoraires à porter en déduction sont clairement énoncés et ne doivent en aucun cas comporter d'honoraires de commercialisation. En d'autres termes, un non-respect d'une règle « 100 % travaux » à l'intérieur du poste « travaux » entacherait gravement la sécurité fiscale de l'opération.
Les avantages d'un investissement en loi Malraux sont donc indéniables mais pour en profiter pleinement, mieux vaut suivre les textes de loi à la lettre.
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