Si l’entrée en vigueur des décisions les plus importantes de cette loi fleuve (plus de 300 pages !) qu’est la loi ALUR est subordonnée à la publication de décrets d’application ou à la création d’organismes spécifiques, nous faisons sans tarder un point rapide sur ce qui change dès maintenant et ce qui doit encore attendre.
Ce qui s’applique dès maintenant
Charges locatives : le bailleur doit tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges pendant six mois.
Travaux effectués pendant le bail : une réduction proportionnelle de loyer doit être appliquée s’ils durent plus de 21 jours.
Délais de prescription : ils passent désormais à trois ans (au lieu de cinq ans) pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant du bail, et à un an pour les réévaluations annuelles de loyers.
Dépôt de garantie : le délai de restitution passe à un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Ce qui ne s’applique pas encore
La loi a renvoyé à des décrets d’application l’entrée en vigueur effective des points les plus importants de la loi.
L’encadrement des loyers : la loi prévoit une fourchette à l’intérieur de laquelle devront être fixés les loyers. Cet encadrement s’appliquera dans les « zones tendues », 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants (par exemple, Paris, Lyon, Marseille mais aussi Meaux, Annecy ou La Teste de Buch-Arcachon !) ainsi qu’en outremer.
Chaque agglomération concernée devra mettre en place un « observatoire local des loyers » qui devra être agréé par l’État et fournira aux préfets les données leur permettant de fixer les montants des « loyers de référence » et les « loyers de référence majorés » à ne pas dépasser.
L’encadrement s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés après la fixation des plafonds de loyers.
Le contrat de bail : des décrets fixeront des modèles de contrat de bail ainsi que d’état des lieux.
En effet, les baux devront contenir de nouvelles mentions, notamment :
- la surface habitable du bien loué,
- le loyer de référence majoré,
- le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location, etc.
La garantie universelle des loyers : elle est destinée à protéger les propriétaires contre les risques d’impayés et à encourager la mise en location de logements vacants. Tous les logements du parc privé seront éligibles à cette garantie. Le bailleur pourra renoncer à la garantie et opter pour une caution solidaire, ce qui devra être indiqué dans le bail.
Cette garantie s’appliquera au plus tôt au 1er janvier 2016.
Les frais d’agences immobilières : les missions susceptibles d’être facturées au locataire correspondant à l’état des lieux, les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail seront partagées pour moitié entre le bailleur et le locataire. Leur liste doit faire l’objet d’un décret.
Dossier du candidat locataire : la liste des documents que le bailleur pourra demander pour vérifier la solvabilité de son futur locataire doit faire également l’objet d’un décret.
Nous reviendrons plus longuement sur tous ces points au fur et à mesure de la parution de ces décrets d’application.
Regards croisés
Euthanasie : le modèle belge est-il la solution pour la fin de vie ?
La rédaction retient quelques dates pour vous…
À l’école
Bientôt un nouveau PAI pour allergie
40 % manquent de calcium
Le lait se tarit chez l'enfant