Local professionnel : des changements en préparation

O BTENIR dans certaines villes, le droit de transformer un local d'habitation en cabinet médical n'est pas chose facile. Etre locataire demande d'accepter l'insuffisance de protection offerte par un bail professionnel. Des problèmes qui devraient trouver une solution avec, d'une part, la réforme en cours du statut juridique du bail professionnel et, d'autre part, l'amélioration de l'accord signé en 1998 pour faciliter l'installation des libéraux en Ile-de-France.

Premier écueil à surmonter quand on souhaite s'installer en libéral dans une ville de plus de 10 000 habitants ou une commune située à moins de 50 km de la capitale, obtenir du préfet le droit de transformer un logement d'habitation en local professionnel. Comme l'a rappelé le secrétaire d'Etat au Logement en réponse à l'interrogation d'un député qui s'étonnait des difficultés rencontrées par un chirurgien-dentiste pour céder un cabinet, « l'article L.617-7 du code de la construction dispose que dans les villes de plus de 100 000 habitants ou situées dans un rayon de 50 km autour de Paris, les locaux à usage d'habitation ne peuvent être affectés à un autre usage ».

Une dérogation nécessaire

Par conséquent, pour installer un cabinet médical dans un logement d'habitation sis dans un lieu concerné par cet article du code de l'urbanisme, il faut obtenir une dérogation à cette interdiction. Celle-ci est accordée par le préfet après consultation du maire de la commune concernée. Cette autorisation n'est nullement donnée de façon systématique, bien au contraire, mais il faut savoir qu'en cas de refus, celui-ci doit être motivé. De plus, cette autorisation n'est accordée qu'à titre personnel, elle est donc incessible. De ce fait, si vous souhaitez ensuite céder votre cabinet, votre successeur devra recommencer les mêmes démarches, ce qui complique encore plus les cessions de clientèle.
Une ébauche de solution semblait avoir été trouvée en Ile-de-France avec l'accord-cadre signé en 1998 par le préfet, le maire de Paris, le président de l'Union nationale des professions libérales et le délégué interministériel aux professions libérales. Cet accord visait notamment à faciliter l'installation des libéraux et à améliorer la gestion des dérogations, mais il ne semble pas qu'il ait donné tous les résultats escomptés. Il faut néanmoins reconnaître qu'il a conduit à améliorer l'accueil des médecins venant demander une dérogation et permis que certains arrondissements ne soient plus systématiquement fermés à toute installation et que la spécificité de l'exercice du nouvel arrivant soit prise en compte. Ainsi, depuis la signature de cet accord, un généraliste peut être autorisé à s'installer dans le 8e arrondissement alors qu'un dermatologue n'a aucune chance d'obtenir cette dérogation.
C'est pourquoi le gouvernement a prévu d'une part de reconduire cet accord en l'améliorant de nouveau sur certains points, comme la superficie maximale sur laquelle pourra porter la dérogation, qui passerait de 40 à 50 m2 pour le premier médecin et de 20 à 30 m2 pour le médecin qui s'associerait avec lui, et le temps d'attente de la réponse de l'administration, qui ne pourrait plus dépasser deux mois. D'autre part, le ministère a décidé de conduire une réflexion interministérielle sur le devenir de ce dispositif.

On reparle du bail professionnel

L'autre projet de loi en cours d'étude concerne les baux professionnels. Ce n'est pas la première fois que les pouvoirs publics souhaitent renforcer la sécurité du détenteur d'un bail professionnel à l'instar de ce qui existe en matière de bail commercial. Une démarche du même type avait été envisagée en 1997, mais une étude réalisée en décembre 1998 par André Massot à la demande du secrétariat d'Etat aux PME et à l'Artisanat et de la délégation interministérielle aux professions libérales ayant mis en avant le peu de contentieux existant entre bailleurs et locataires professionnels, le projet de réforme avait été abandonné.
Il revient donc aujourd'hui sur le devant de la scène. Il prévoit de renforcer la sécurité du locataire en place en limitant le droit du bailleur à donner congé. Actuellement, un bail professionnel ne garantit le maintien dans les lieux que pour six ans.
Il est également envisagé dans ce projet de réglementer la hausse des loyers lors des renouvellements de contrat en obligeant le bailleur à saisir le juge avant l'échéance du bail en cas de désaccord des parties. Faute de quoi, le bail serait reconduit de plein droit aux conditions antérieures.
Bien entendu, l'UNPI qui regroupe un grand nombre de bailleur s'oppose une nouvelle fois, vigoureusement à tout renforcement de la protection des détenteurs de baux professionnels. Il faut donc espérer que si le projet voit néanmoins le jour, un judicieux compromis entre les intérêts des propriétaires et des locataires aura été préalablement trouvé afin que les possibilités de trouver un local pour y installer un cabinet ne se réduisent pas encore un peu plus.