L’exonération de la plus-value à long terme

LE PROJET INITIAL liait l’exonération de la plus-value à long terme à la cession de la clientèle libérale. Nous étions intervenus auprès des parlementaires et dans ces colonnes en faisant remarquer que de nombreux médecins cessaient leur activité sans vendre leur clientèle, tout en se trouvant confrontés à des plus-values considérables, liées à la hausse de l’immobilier. Nous avons été entendus et le texte définitif consacre un article à l’exonération du local.

L’exonération s’applique donc dès lors que le local sort du patrimoine professionnel, que ce soit en cours d’activité ou à la cessation de cette activité, qu’il y ait vente ou reprise dans le patrimoine privé.

Le système retenu.

Le système qui a été retenu est le même que celui qui s’applique aux plus-values immobilières des particuliers : la plus-value à long terme est imposée «après application d’un abattement de 10% pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième». On aboutit donc à une exonération totale de la plus-value à long terme au bout de quinze ans de détention du local.

Attention : l’abattement est appliqué uniquement sur la plus-value à long terme. Il ne concerne pas la plus-value à court terme, qui reste imposée selon les règles des plus-values professionnelles.

Comment distinguer ces deux plus-values ?

Pour calculer la plus-value sur un bien amortissable, on commence par calculer la « valeur comptable » de ce bien. Elle est égale à la différence entre le prix d’achat et les amortissements pratiqués. Elle correspond par conséquent à ce qui reste à amortir. Pour un bien totalement amorti, cette valeur comptable est donc égale à zéro.

On détermine ensuite la plus-value totale, qui est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable. Cette plus-value se décompose elle-même en :

– plus-value à court terme, jusqu’à hauteur des amortissements pratiqués ;

– plus-value à long terme au-delà.

Exemple.

J’ai acheté mon local 50 000 euros. Je le revends 70 000 euros. Au jour de la vente, les amortissements pratiqués s’élèvent à 35 000 euros.

Valeur comptable : 50 000 – 35 000 = 15 000 euros.

Plus-value : 70 000 – 15 000 = 55 000 euros.

Cette plus-value est à court terme pour 35 000 euros (montant des amortissements pratiqués) et à long terme pour le reste, soit 20 000 euros.

En pratique, on voit que la plus-value à long terme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Comment ces plus-values sont-elles imposées ?

Les plus-values à court terme s’ajoutent au bénéfice de l’année de cession (on les indique à la ligne 35 de la déclaration 2035). Les plus-values à long terme sont imposées à 27 % (16 % + 11 % de CSG – Crds).

La plus-value à court terme reste donc imposable. Mais vous pouvez bénéficier éventuellement du régime d’exonération prévu pour les petites entreprises, si vos recettes sont inférieures à 90 000 euros. Ce régime vient d’être modifié par la loi de finances rectificative. Jusqu’à maintenant, la limite de 90 000 euros s’appréciait l’année de cession du bien, lorsque l’on était en cours d’activité, et, en cas de cessation d’activité, l’année de la cessation et l’année antérieure.

Désormais, dans tous les cas, la limite s’apprécie par rapport à la moyenne des recettes réalisées pendant les deux années précédant l’année de la cession ou de la cessation. On ne tient pas compte des recettes réalisées pendant l’année de la cession. Si vous cessez votre activité en 2006, il faudra prendre en compte vos recettes de 2004 et de 2005. Mauvaise surprise pour certains.

Lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros, l’exonération est dégressive. On obtient le montant de la plus-value exonérée en appliquant la formule : plus-value x (126 000 – recettes/36 000), les recettes correspondant à la moyenne des recettes des années n – 1 et n – 2.

Cette exonération s’applique à la plus-value à court terme, ainsi qu’à la fraction de plus-value à long terme, qui peut rester imposable, si vous cédez votre local avant les quinze ans de détention.