Les Opci prennent le relais

LA FIN DES SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, est programmée pour janvier 2010. Elles sont remplacées par les Opci, organismes de placement collectif immobilier, créés par l’ordonnance du 13 octobre 2005, qui définit leur statut juridique. La loi de finances rectificative pour 2005 a précisé le futur régime fiscal des Opci.

Deux statuts juridiques possibles.

Contrairement aux Scpi qui possèdent toutes le même statut juridique, les Opci pourront opter soit pour le statut de fonds de placement immobilier (FIP), soit pour celui de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicv).

Un fonds de placement immobilier (FPI) sera une copropriété dépourvue de la personnalité juridique. Par conséquent, elle ne sera pas directement soumise à l’impôt. De ce fait, c’est le porteur de parts qui devra acquitter les impôts dus sur la quote-part de revenus et de plus-values lui revenant en fonction de son apport.

En revanche, les Sppicv seront créées sur le modèle déjà connu de la Sicav. Ce seront donc des sociétés par actions mais expressément exonérées de l’impôt sur les sociétés (IS) tant sur les fruits de l’activité immobilière que sur ceux du portefeuille. Dans ces conditions, l’actionnaire sera soumis au régime des dividendes et des plus-values sur valeurs mobilières.

Composition de leur portefeuille.

Le gestionnaire d’une Opco sera tenu, en premier lieu, de respecter la prépondérance immobilière de l’Opci dont l’actif doit se composer d’au moins 60 % d’actifs immobiliers, c’est-à-dire d’immeubles mais aussi de droits réels immobiliers ou de parts de SCI et de Scpi.

Dans le cas de la Sppicv, il devra comprendre dans les actifs immobiliers des parts de Siic, dans la limite toutefois de 9 % du total.

En second lieu, le gestionnaire sera tenu à des obligations distributives. Ainsi, dans le cadre d’un FPI, il devra distribuer au moins 85 % du montant distribuable, quelle que soit la catégorie de produits (revenus locatifs et revenus de capitaux mobiliers) et de plus-values réalisés par le fonds.

De même, s’il gère une Sppicv, il devra distribuer 85 % du résultat distribuable de l’exercice précédent afférent aux revenus locatifs, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours de l’exercice en cours ou de l’exercice précédent et 100 % du résultat net de l’exercice précédent afférent aux produits distribués par les sociétés de capitaux, filiales de la Sppicv et exonérées d’IS sur leur activité immobilière. Il n’existe en revanche pas d’obligation de distribution des autres revenus.

Le cadre fiscal de l’Opci.

Comme nous venons de le voir, les statuts juridiques possibles pour une Opci étant très différents l’un de l’autre, il était normal que les modes de fiscalisation des produits distribués soient tout aussi différents (voir tableau comparatif des régimes de taxation des revenus et plus-values suivant qu’ils sont perçus par l’associé d’une Scpi, le porteur de parts de FPI ou l’actionnaire de la Sppicv).

Opci ou Spci ?

Premier avantage des Opci sur les Scpi : seuls les revenus et les plus-values réellement distribués seront imposables. Second avantage : aucun droit d’enregistrement ne sera opéré sur les rachats et les souscriptions de parts d’Opci par des personnes physiques, alors que les échanges de parts de Scpi à capital fixe sur le marché sont assujettis à un droit d’enregistrement.

A noter enfin la neutralité fiscale accordée par le législateur au bénéfice des associés d’une Scpi appelée à devenir un Opci. L’article L.214-84-2, alinéa 4 du code monétaire et financier, modifié par l’ordonnance du 13 octobre 2005, prévoit, en effet, que l’opération de transformation de la Scpi en Opci devra se faire sans frais directs ou indirects pour le porteur de parts. Ainsi, aucun droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière et du salaire du conservateur des hypothèques, ne s’appliquera aux transferts de biens, aux droits et aux obligations résultant de la transformation des Scpi en Opci. De même, aucune fiscalité supplémentaire ne sera à la charge du porteur de parts en raison des changements de support juridique des biens de la Scpi.