Le régime du microfoncier devient le régime de droit commun

Le régime du microfoncier institué par la loi de finances pour 1998 devient le régime fiscal applicable d'office aux déclarations de revenus fonciers dont le montant est inférieur à 15 000 euros ; le régime actuel avec déduction forfaitaire de 14 % devient optionnel.

Le projet de loi de finances pour 2002 prévoyait d'élargir le champ d'application du régime du microfoncier en portant à 15 000 euros le plafond des loyers permettant à un bailleur d'opter pour ce régime. Les députés ont décidé d'aller au-delà du projet proposé par le gouvernement en décidant que, dorénavant, le régime du microfoncier s'appliquera d'office à tous les bailleurs retirant de leurs locations moins de 15 000 euros (environ 98 400 F), soit 90 % des assujettis à l'impôt sur les revenus fonciers. Par conséquent, pour bénéficier du régime actuel ordinaire (déductibilité des charges réelles), il est à présent, obligatoire de le demander. Le système est donc inversé.

Une modification notable

Le régime du microfoncier s'appliquait, jusqu'au vote de l'art. 12 de la loi de finances pour 2002 sur option du contribuable, aux propriétaires-bailleurs qui disposaient d'un revenu foncier annuel n'excédant pas 60 000 F. L'option, valable pour trois ans, permettait de bénéficier d'un abattement de 40 % représentant l'ensemble des charges d'un propriétaire-bailleur ; aucune déduction complémentaire n'était autorisée.
L'amendement adopté par les députés conduit à transformer ce dispositif optionnel en régime de droit commun pour tous les bailleurs dont le montant global des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal est inférieur ou égal au nouveau plafond fixé à 15 000 euros. Conséquence pratique : de nombreux bailleurs n'auront plus à remplir le feuillet bleu de déclaration des revenus fonciers. Il leur suffira de porter le montant de leurs revenus bruts sur leur déclaration 2042. L'administration calculera alors automatiquement la déduction forfaitaire de 40 %.
Toutefois, cette simplification n'est pas profitable aux propriétaires-bailleurs qui ont fait des travaux importants dans les logements qu'ils louent. Un rapide calcul doit être fait avant d'accepter le bénéfice du nouveau régime. En outre, cette simplification ne s'applique pas aux propriétaires qui ont acquis des biens immobiliers dans le cadre de dispositifs fiscaux (amortissements Périssol ou Besson) ou qui profitent de régimes fiscaux dérogatoires (zone franche urbaine, monument historique...). Ceux-là doivent demander à conserver l'ancien régime avec déduction forfaitaire de 14 % et déduction des charges réelles sur justification. Cette option leur sera appliquée pendant cinq ans.
A noter que tout bailleur dont le montant de revenus fonciers annuels dépassera le plafond de 15 000 euros reviendra automatiquement au régime ordinaire.

Un Besson très social

Conformément à ce qu'avait demandé Marie-Noëlle Lienemann, secrétaire d'Etat au Logement, les députés ont adopté par ailleurs un amendement portant à 60 % (contre 50 % dans le projet initial) le taux d'abattement forfaitaire sur les revenus fonciers en cas de « locations très sociales ».
Sont désignées sous ce nouveau terme les locations à un coût qui ne dépasse pas 7,5 euros par mètre carré à Paris, de biens d'habitation effectuées au profit de personnes dont les ressources annuelles sont inférieures à 70 % des plafonds applicables en matière de conventionnement Besson. Soit par exemple, pour un célibataire, 9 529 euros en Ile-de-France.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant trois ans (période reconductible) à des personnes qui en font leur résidence principale. Toutefois, la location ne pourra pas être consentie à un ascendant ou à un descendant. En revanche, la location pourra l'être à un organisme agréé sans but lucratif qui le mettra à la disposition de personnes défavorisées. Sachez enfin que ce dispositif s'appliquera aux baux conclus, renouvelés ou reconduits à compter du 1er janvier 2002. Mais, revers de la médaille, la mise en place du dispositif Lienemann entraîne l'abrogation des régimes fiscaux actuellement en vigueur en cas de location nue, de location en meublé ou de sous-location de logements à des personnes défavorisées.