Nuisances de voisinage

Le propriétaire peut être responsable

Publié le 07/12/2004

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PRINCIPE DE BASE : chaque fois que cela sera possible, le locataire se rapprochera de ses voisins, qui n'ont peut-être pas conscience de gêner. Mais une démarche de ce type peut échouer, et parfois elle n'est même pas envisageable si les voisins réagissent de façon vive, voire violente. Comme le rappelle l'INC, Institut national de la Consommation, « le Code civil pose deux principes :
- le premier veut que le bailleur assure au locataire la paisible jouissance, c'est-à-dire la tranquillité du logement, qui ne sous-entend pas le calme d'un jardin lorsque l'appartement est situé sur rue, mais la possibilité par exemple d'accéder à son appartement sans être agressé par le chien du voisin ;
- le second pose la limite du premier : le bailleur n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent au locataire par voie de fait. »
Quels sont les personnes et agissements dont le bailleur répond ?
Le bailleur répond en premier lieu de lui-même, mais également de tous ceux qui lui sont unis par un contrat : ses autres locataires, ses mandataires (comme le gérant), ou ses employés (comme le gardien). A l'inverse, il ne répond pas des autres occupants, et notamment des copropriétaires ou de leurs locataires, qui sont des « véritables tiers » au contrat de location.
Le bailleur ne répond pas des délits commis par les colocataires (injures, agressions, vols sont des voies de fait qui ne se rattachent en aucune manière au contrat de location qui les lie au bailleur). En revanche, il répond de leurs voies de droit, c'est-à-dire de leurs actes et comportements gênants lorsqu'ils agissent dans le cadre de leurs droits, même si c'est de façon abusive : laisser déborder sa baignoire ou utiliser sa perceuse tard dans la nuit sont des voies de droit. Le bailleur est responsable des agissements des véritables tiers, lorsqu'ils portent une atteinte matérielle à la chose louée, comme la suppression d'une voie d'accès ; mais non pour des troubles immatériels, comme des nuisance sonores ou esthétiques.
En quoi consiste la responsabilité du bailleur ? Certaines décisions de justice surprennent, car elles semblent rendre le bailleur responsable des agissements délictuels des voisins. En réalité, le bailleur est alors jugé responsable pour sa propre faute, parce qu'il n'aura pas fait ce qui était dans ses moyens pour que les locataires gardent ou retrouvent leur tranquillité. Bien évidemment, il a lui-même un recours contre le locataire fautif.
Exemple : les voisins font trop de bruit.
Plusieurs catégories de bruits constituent des infractions pénales :
- les bruits et tapages injurieux ou nocturnes sont passibles d'une amende pour contravention de troisième classe, soit 450 euros par infraction constatée (art. R. 632-2 C. pén.) ;
- les bruits portant atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme par leur durée, leur répétition ou leur intensité constituent également une contravention de troisième classe (art. R. 48-2 C. santé publ.). « Ce n'est pas le nombre de décibels produits qui définit le bruit de voisinage, c'est la gêne qu'il occasionne, rappelle l'INC ; l'utilisation d'une perceuse pendant quelques minutes sera moins gênante qu'une berceuse répétée à longueur de week-end au piano. »
Ce n'est pas non plus le moment, puisque la réglementation s'applique de jour comme de nuit, mais il est évident que certains bruits supportables de jour ne le sont plus la nuit. Enfin, tous les bruits qui peuvent être perçus de façon pénible sont visés : aboiements de chien, perceuse électrique, tondeuse à gazon, musique... dès lors qu'ils dépassent les inconvénients normaux du voisinage.
Deux cas doivent être distingués :
- si les fautifs ont le même propriétaire que le locataire, ce ne sont donc pas des tiers au sens de la loi et votre bailleur doit en répondre vis-à-vis de vous. Cela signifie que, à partir du moment où le locataire l'aura informé de la situation (courrier recommandé), le bailleur devra faire tout ce qui est en son pouvoir pour faire cesser ces comportements : rappels à l'ordre, et au besoin action en justice ;
- si les voisins ne sont pas des colocataires (ils sont soit propriétaires, soit locataires d'un autre bailleur que le vôtre ou même squatteurs), le bailleur ne répond pas de ces personnes. Le locataire peut tenter des démarches amiables verbales, puis écrites. Si celles-ci restent vaines, il lui faudra porter plainte (au commissariat de police ou à la gendarmerie qui la transmettront au procureur de la République, ou directement par lettre simple au procureur de la République auprès du tribunal de grande instance) ou poursuivre ces personnes devant les juridictions civiles.