Comme le rappelle Paul Castel*, inspecteur général des affaires sociales (Igas), nombre d’hôpitaux ont commencé à évaluer leur patrimoine et entamé des plans de cession. Pourquoi une telle démarche alors que, pendant des années, l’attitude dominante a consisté à cacher son patrimoine et, surtout, à ne pas « vendre les bijoux de famille » ?
Quel projet urbain ?
Pour l’ancien directeur général des Hospices civils de Lyon (HCL), la contrainte financière a changé la donne. Exemple à Lyon, justement. En 2007, la situation financière des HCL était difficile, avec quelque 900 millions d’euros de dettes. Pour assainir la situation, la réponse patrimoniale a été une des solutions retenues : l’inventaire venait de révéler un patrimoine privé estimé à 600 millions d’euros. Un premier plan de cession de 130 millions d’euros sur quatre ans a démarré en 2009. Paul Castel souligne que la dimension politique urbaine a été prise en considération, de même que l’aspect social : le nombre de logements loués au personnel est ainsi passé de 700 à 900.
À Paris, Philippe Sauvage, directeur économique et financier de l’AP-HP, explique que l’AP-HP poursuit aussi une politique d’attractivité, pour garder infirmières et soignants dans un contexte de cherté de la vie parisienne. En revanche, la décision a été prise de vendre tout ce qui était loué à des agents extérieurs à l’AP : le coût est trop élevé, notamment en frais de gestion. Les premières ventes ont démarré cette année. Autre élément important dans la capitale : une partie du patrimoine a une valeur difficilement définissable. Difficile, effectivement, de valoriser la Pitié-Salpêtrière… La valeur de marché dépend du projet urbain et les discussions avec les collectivités locales sont donc cruciales.
Enfin, à Marseille, une politique de cession du patrimoine privé, estimé à 100 millions d’euros, a été engagée, dans un dialogue permanent avec la ville sur les projets urbains. Pour Jean-Michel Budet, DG adjoint de l’AP-HM, « il faut connaître les conditions qui seront accordées aux promoteurs. Tout est négocié ». Si les obstacles restent nombreux (outre les conditions des legs, 70 % des permis de construire sont attaqués à Marseille), l’objectif de cession totale reste affiché, y compris pour les logements des personnels de l’AP. Le patrimoine public sera aussi valorisé, afin de trouver de « nouvelles vocations » à des espaces qui vont se libérer du fait de l’évolution de l’activité.
Le privé loue
Justement, du côté du privé, que se passe-t-il ? La stratégie mise en place par Vedici repose sur un constat simple : David Sylberg, directeur administratif et financier, considère que le métier du groupe est un métier d’exploitant, consistant à investir dans l’outil de production médical : « D’autres que nous font mieux le métier de l’investissement et de la détention immobilière. » Résultat, le groupe a adopté une « stratégie de locataire ». Chez Médi-Partenaires, la situation n’est pas aussi tranchée mais, pour son président, Frédéric Dubois, face au problème actuel de liquidité, une des solutions est de dissocier la partie immobilière de la partie exploitation. Historiquement propriétaire de ses murs, Médi-Partenaires a engagé une première tranche de cession de sept établissements.
La politique patrimoniale des établissements de santé est donc en pleine évolution, même si certains déplorent son rythme trop lent. Les marges de manœuvre restent importantes et le contexte économique difficile pourrait accélérer les choses…
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