SELON L'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), qui publie chaque trimestre ce nouvel indice, l'IRL (indice de référence des loyers) a atteint 107,13 points au quatrième trimestre 2006, soit 3,19 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 103,78 au 4e trimestre 2005). Rappelons que, depuis un peu plus d'un an, l'indice du coût de la construction a cédé sa place à l'IRL* dans le cadre de la révision annuelle des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Et que c'est donc généralement à ce nouvel indice que vous devez vous référer pour la révision des loyers.
Baux à usage d'habitation et mixtes.
Vous êtes bailleur d'un local à usage d'habitation ? Le loyer peut être révisé, une fois par an, à votre initiative, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Mais vous ne pouvez réaliser cette révision annuelle que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Pour les baux à usage d'habitation et mixtes, vous devez vous reporter au dernier IRL, publié à la date de signature du contrat, ou à sa date d'entrée en vigueur. Les indices des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres de l'année (n) sont publiés, respectivement, au cours de la première quinzaine des mois de juillet et d'octobre de l'année (n), de janvier et d'avril de l'année (n + 1). Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué vide est indexé sur l'indice du quatrième trimestre qui vient d'être publié, vous pourrez augmenter le prix de 3,23 %.
Locations meublées : variation de l'IRL maximale.
Vous êtes bailleur d'une location meublée ? La nouvelle loi « Droit au logement opposable » a changé la donne. Les modalités d'augmentation du loyer sont indirectement alignées sur le régime de droit commun. Certes, techniquement, le régime de protection minimale des occupants de certains meublés instauré par la loi du 18 janvier 2005 n'est pas modifié : les bailleurs demeurent tout à fait libres de prévoir dans le contrat les modalités de révision du loyer qu'ils souhaitent et donc de choisir de réviser annuellement les loyers de leur location meublée selon la moyenne de l'ICC ou l'IRL. Toutefois, afin de limiter les augmentations qui risquent d'être fortes pour les locataires en meublé, la nouvelle loi ajoute dans le code de la construction et de l'habitation une disposition analogue à celle prévue pour les baux d'habitation des locaux vides : aussi, que le bailleur ait choisi dans le contrat de réviser le loyer selon la moyenne de l'ICC ou de l'IRL, l'augmentation annuelle de loyer ne peut plus dépasser la variation de l'IRL, soit 3,23 %, pour l'heure. Et, précision importante, cette disposition est d'application immédiate.
Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué meublé est indexé sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur celui de la révision des loyers (IRL) du quatrième trimestre qui vient d'être publié, vous ne pourrez augmenter le loyer que de 3,23 % (taux correspondant à la variation de l'IRL), même si la variation annuelle de la moyenne associée à l'ICC est de 6,96 %.
Baux à usage professionnel.
Pour les autres catégories de loyer (baux commerciaux et professionnels), il convient en général de se référer à l'ICC et non à la moyenne associée (à valider en fonction des termes du bail). De ce fait, pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur un an ressort à 5,56 % (1406 au quatrième trimestre 2006 contre 1332 au quatrième trimestre 2005). En glissement annuel, l'augmentation ralentit : elle est inférieure à celle du trimestre précédent (+ 8,06 %). Autrement dit, si vous êtes locataire d'un local à usage exclusivement professionnel et que le loyer hors charges du local est indexé sur l'indice du coût de la construction du premier trimestre, votre loyer risque d'augmenter de 5,56 %. Les variations d'indice à prendre en compte sont plus lourdes pour les baux commerciaux. Elles représentent sur trois ans (révision triennale) 15,82 % (1406 au quatrième trimestre 2006, 1214 au quatrième trimestre 2003) et sur neuf ans (renouvellement) 31,65 % (1068 au quatrième trimestre 1997).
* IRL : créé par la loi du 26 juillet 2005, cet indice est calculé comme la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction.
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