C’EST PARTI : après la publication au « Journal officiel » du 8 décembre 2006 du décret relatif aux modalités de remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire, l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire entrent en scène. Les établissements de crédit disposent à présent de la base législative et réglementaire nécessaire pour proposer ces produits à leurs clients, dans des conditions de coût et de sécurité satisfaisantes pour les emprunteurs.
Prêt hypothécaire rechargeable.
Le prêt hypothécaire rechargeable, qui s’adresse à tous les clients (particuliers et professionnels, personnes physiques ou morales) donne la possibilité d’un nouvel emprunt, une fois que le premier prêt est en partie amorti. Il permet d’utiliser l’hypothèque pour garantir tout type de crédit (crédit à la consommation, immobilier, professionnel), mais ne peut garantir un crédit revolving. Si vous le souhaitez, vous êtes libre, en tant qu’emprunteur, de vous adresser à une autre banque que celle qui vous a accordé le prêt initial pour signer la convention de « rechargement » d’hypothèque.
Le prêteur (autrement dit la banque) remet à l’emprunteur avec l’offre de crédit un document de « situation hypothécaire » qui fournit un certain nombre d’informations dont une évaluation du coût de rechargement de l’hypothèque garantissant le nouveau crédit et le coût total de l’hypothèque.
Les hypothèques conventionnelles signées avant l’adoption de la nouvelle loi peuvent être transformées en hypothèque rechargeable. Pour cela, un avenant à la convention constitutive de l’hypothèque doit être rédigé ; il prévoit l’affectation de l’hypothèque à d’autres crédits que le crédit initial.
En cas de défaillance de l’emprunteur, il y a risque de saisie et de vente du bien hypothéqué, le produit de la vente permettant de rembourser la banque de la somme qui lui est due.
Prêt viager hypothécaire.
Le prêt viager hypothécaire doit faciliter l’accès des personnes âgées au crédit bancaire, en offrant la possibilité au propriétaire d’un bien immobilier d’en obtenir des ressources sans avoir à le vendre : il peut ainsi contracter un prêt auprès d’un établissement de crédit garanti par une hypothèque constituée sur son bien immobilier. Le prêt et les intérêts sont remboursables in fine lors du décès de l’emprunteur ou de la vente du bien hypothéqué. Autrement dit, le remboursement du prêt viager hypothécaire, avec les intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou de la vente de l’immeuble ; néanmoins, s’il le souhaite, l’emprunteur peut mettre un terme au contrat et procéder à un remboursement anticipé.
Attention : le bien immobilier garantissant le prêt viager hypothécaire doit être à usage exclusif d’habitation. En outre, le prêt, qui a pour objet d’améliorer les revenus de l’emprunteur tout en lui laissant la jouissance de son bien immobilier, ne peut servir à financer une activité professionnelle.
Techniquement, le prêt peut être versé en une fois sous forme de capital, ou suivant un échéancier de versements périodiques.
En cas de défaillance du débiteur ou de vacance de la succession, le bien peut être attribué à la banque ; à défaut de remboursement, le créancier devient propriétaire du bien mis en garantie, avec obligation, si la dette est inférieure à la valeur du bien, de restituer la différence au débiteur. La banque peut également procéder à la vente de l’immeuble. Si la dette est inférieure à la valeur du bien, elle devra verser la différence à l’emprunteur ou à ses héritiers.
Objectif : investir et consommer.
Le ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie ne cache pas son objectif : relancer la consommation en améliorant le pouvoir d’achat des Français. «Ces deux produits […] permettront aux ménages d’utiliser, s’ils le souhaitent, leur patrimoine immobilier pour faciliter le financement de leurs projets d’investissement et de consommation, affirme l’UCB (financements immobiliers) Le crédit garanti par une hypothèque rechargeable peut leur permettre de mieux répartir leur consommation tout au long de la vie. Avec le prêt viager hypothécaire, les personnes âgées pourront bénéficier de ressources nouvelles tout en continuant d’occuper leur logement.» Et de conclure : «Ces innovations financières et juridiques, intervenant dans un contexte où le logement représente une part croissante des dépenses des ménages, s’inscrivent dans la politique générale du gouvernement visant à améliorer le pouvoir d’achat des Français.» Quoi qu’il en soit, pour l’UCB, une chose est sûre : «La réforme a eu pour première conséquence de diminuer l’ensemble du coût des garanties: baisse de 16% dans le cas d’une hypothèque; baisse de 35% dans le cas d’un PPD (privilège de prêteurs de deniers); baisse également du coût des cautions de 30 à 40% au 1er/7/2006 des frais crédit logement. L’emprunteur y a donc globalement gagné.»
Mais la réforme n’a pas changé la hiérarchisation des garanties selon leur coût. «La caution est généralement la moins chère: certaines mutuelles de la fonction publique (Mgen) cautionnent gratuitement les prêts de leurs adhérents; et dans le cas d’une caution crédit logement, une restitution partielle de la cotisation est possible en fin de crédit, poursuit l’UCB . Ensuite vient le PPD, et la garantie souvent la plus chère reste l’hypothèque.»
Signer ou pas ?
Quelques carottes ont été mises en place pour encourager le développement de l’hypothèque rechargeable : exonération des droits fixes d’enregistrement et de taxe de publicité foncière pour les avenants signés entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2008. Néanmoins, il ne faut pas se précipiter, loin de là. Car, à y regarder de plus près, les solutions classiques (caution bancaire, inscription au privilège de prêteur de deniers) se révèlent au moins 50 % moins chères. Néanmoins, certains peuvent miser sur un premier emprunt immobilier un peu plus cher pour espérer emprunter à moindre coût lors de leur second emprunt, comme le prévoit le système.
Pour sa part, l’UCB a choisi depuis la mi-septembre 2006 de proposer une hypothèque rechargeable aux clients à qui elle aurait, avant la réforme, proposé une hypothèque classique. «Cela concerne les acquisitions dans le neuf, les constructions, les achats avec travaux (pour la partie travaux), les travaux… et des clients qui ne sont pas éligibles à une caution crédit logement ou autre, puisque notre politique reste de proposer à l’emprunteur la garantie la moins chère selon son profil et son opération.»
En ce qui concerne le viager hypothécaire, il faudra être patient : les derniers décrets d’application venant d’être publiés, les établissements financiers ne devraient pas les proposer à leur menu avant plusieurs mois. D’autant qu’ils se font réservés : «Le viager hypothécaire présente un double risque pour les banques, résume l’UCB : si au final la dette envers la banque est inférieure à la valeur du bien, les héritiers encaisseront la plus-value. Si, à l’inverse, la dette est supérieure à la valeur du bien, du fait de la longévité de l’emprunteur ou d’une chute des prix de l’immobilier, c’est la banque qui assumera la perte. Or il n’existe pas en France, à l’instar de ce qui existe aux Etats-Unis, de fonds financés par l’Etat qui couvrent le risque lié à l’effondrement de la valeur des biens qui garantissent les prêts.»
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