L ORSQUE l'administration considère qu'un acte juridique dissimule une autre opération, elle est en droit de restituer son caractère originel au contrat passé et d'opérer les redressements qui s'imposent alors. En cas de désaccord sur la légitimité de ces redressements, l'administration et le contribuable peuvent saisir le Comité consultatif pour la répression des abus de droit.
Comme chaque année, la majorité des affaires étudiées par le comité concernait des ventes d'immeubles dissimulant des donations, toujours selon le même montage : un vendeur cède à un parent un bien immobilier moyennant un prix converti sous forme de rente viagère.
Ce type d'opération est systématiquement redressé dès lors que les éléments suivants sont présents : le vendeur a une santé précaire ou un âge avancé et la contrepartie financière ne peut être prouvée. On notera toutefois que, si la santé ou l'âge du vendeur ne sont pas suffisants pour faire à eux seuls requalifier une opération, l'absence ou l'insuffisance de contrepartie l'est. D'ailleurs, dans la plupart des affaires litigieuses, la rente n'a pas été payée, souvent en raison des liens d'affection ou de parenté liant le vendeur et l'acquéreur.
Autre montage qui donne de plus en plus souvent lieu à un redressement fiscal : celui qui consiste à démembrer un bien en apportant la nue-propriété à une société civile puis à en transmettre, dans un bref délai, les parts à des enfants. Le comité a confirmé chaque fois que ce type d'opération dissimule une donation directe de la nue-propriété d'un bien immobilier avec pour preuve, l'absence de fonctionnement réel de la société civile.
A été également confirmée comme constituant un montage abusif, la création d'une société civile immobilière (SCI) dont l'objet est de mettre à la disposition de son principal associé, à titre de logement, la majeure partie de l'immeuble acquis par la SCI. But de l'opération : permettre de déduire du revenu global du contribuable concerné, le déficit foncier résultant de charges d'emprunt importantes. Les contrats de location conclus ont donc été considérés comme fictifs et le droit à imputation annulé.
En conclusion, les litiges étudiés par le Comité consultatif en 2000 ont, comme seul mérite, de confirmer que, contrairement à ce qu'affirment certains conseillers financiers, il devient de plus en plus difficile de contourner le code des impôts. Nous ne saurions donc trop vous recommander de faire preuve de prudence.
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