POUR VOUS, l'investissement locatif ressemble à une jungle inextricable faite de Robien-classique, Robien recentré, Besson ancien, Besson neuf, Lienemann, Borloo ancien et autres ! Un élagage s'impose. Pour commencer, exit les dispositifs Besson et autres Lienemann. Vous pouvez les oublier puisqu'ils ne sont plus d'actualité, les seuls à pouvoir en profiter étant les investisseurs qui les ont éventuellement souscrits il y a quelques années. Après le toilettage 2006, beaucoup de dispositifs sont en effet passés à la trappe au profit de trois nouveautés. Ce qui simplifie pour vous le paysage des éventuels dispositifs fiscaux sur lesquels vous pouvez vous pencher.
Robien recentré : de bons revenus locatifs.
Vous recherchez une bonne rentabilité locative dans un cadre fiscal malgré tout favorable ? Ou, autrement dit, une solution relativement intéressante fiscalement, sans trop limiter les loyers encaissés ? Penchez-vous sur le Robien recentré, qui s'applique aux investissements locatifs réalisés dans le neuf depuis le 1er septembre 2006. Son objectif : encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu. Techniquement, le « Robien recentré » est certes fiscalement moins avantageux que son frère le « Borloo neuf » (l'amortissement est limité à 50 % du montant de l'investissement, sur neuf ans) mais, en contrepartie, le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Vous devez « seulement » respecter des contraintes de loyer. Les plafonds fixés sont variables selon la localisation géographique, mais malgré tout relativement proches de ceux du marché « libre ».
Cet investissement va créer un déficit foncier imputable sur vos revenus, dans la mesure où vous pouvez déduire vos amortissements en plus des autres charges déductibles comme les intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc. Inutile de dire que l'avantage fiscal se révèle d'autant plus intéressant que vous êtes fortement imposé. L'amortissement Robien recentré étant une option facultative, il faut la demander pour en bénéficier via la déclaration n° 2044 spéciale. Et ce lors de l'année d'achèvement des travaux ou de l'immeuble (si elle est postérieure à la date d'achat), même si le logement n'est pas encore loué. Attention : cette option est irrévocable !
Borloo neuf : un max de défiscalisation.
Votre note des impôts est plus que salée et vous recherchez avant tout une solution de défiscalisation ? Etudiez l'option du « Borloo neuf ». Juridiquement, ce dispositif, appelé également Borloo Populaire, applicable depuis le 1er janvier 2006, est une option au dispositif « Robien recentré » : aussi, les contraintes et les avantages applicables au dispositif « Robien recentré » (nature des opérations éligibles, affectation à la location, amortissement pendant la première année...) le sont également au dispostif « Borloo neuf », mais certaines contraintes et certains avantages sont accentués. Le « Borloo neuf » est ainsi fiscalement plus attractif : la déduction au titre de l'amortissement peut atteindre 65 % sur quinze ans du prix d'acquisition ou de revient global du logement. Une déduction fiscale de 30 % sur les revenus fonciers brut est applicable. Mais on n'obtient pas rien sans rien : en contrepartie, les loyers sont plafonnés à 20 % au-dessous de ceux du « Robien recentré » et le locataire doit respecter des plafonds de ressources.
Le Borloo ancien… pour l'ancien !
Techniquement, le « Borloo ancien » s'applique à tout logement, neuf comme ancien, mais comme il demeure moins avantageux que les dispositifs proposés à ceux qui investissent dans du neuf, il ne concerne en pratique que les logements anciens. Ainsi, depuis le 1er octobre 2006, un propriétaire bailleur peut conclure avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) une convention par laquelle celui-ci s'engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers de marché. En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie d'une déduction fiscale spécifique modulée en fonction de son engagement plus ou moins social. Par ailleurs, si le logement nécessite des travaux, le propriétaire peut bénéficier, en plus de la déduction fiscale spécifique, d'une subvention majorée de l'ANAH dont le taux s'échelonne de 30 à 70 % des travaux subventionnables toujours selon l'engagement plus ou moins social du propriétaire. Inutile de dire que cela rend d'autant plus fiscalement attractif un logement à rénover.
Les analyses montrent que pour les surfaces de plus de trois pièces, sur la quasi-totalité du territoire, le loyer plafond du régime est supérieur au loyer moyen constaté sur le marché : dans de tels cas, opter pour le « Borloo ancien » se révèle fiscalement avantageux, surtout si votre foyer est fortement imposé. En revanche, si les plafonds imposés par le dispositif se révèlent inférieurs aux prix constatés sur le marché, refaites précisément vos calculs : la déduction fiscale spécifique ne compensera peut-être pas le manque à gagner en termes de loyers.
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