Jusqu'à l'année dernière, le régime du microfoncier était un régime optionnel réservé aux propriétaires-bailleurs percevant un revenu locatif brut inférieur à 9 200 euros. La loi de finances a relevé ce plafond à 15 000 euros ; mais surtout le régime du microfoncier devient le régime commun pour tous les contribuables percevant moins de 15 000 euros de revenus fonciers.
Si vous êtes dans ce cas, vous n'aurez cette année qu'à porter le montant des loyers perçus sur la déclaration n° 2 042 (page 3, paragraphe 4, ligne BE). L'administration fiscale pratiquera sur les sommes déclarées un abattement de 40 % et déterminera elle-même le revenu net imposable.
Il n'y a donc pas de déclaration 2044 à remplir. Mais attention, ce régime vous engage dorénavant pour cinq ans et non plus pour trois comme auparavant. De plus, vous perdez le droit à la déduction forfaitaire de 14 % et vous ne pouvez plus déduire des revenus encaissés les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les dépenses d'entretien et de réparation.
Il peut donc être plus intéressant pour vous de demander à être placé sous le régime de la déclaration réelle. Pour cela, il suffit de remplir un imprimé 2044 en plus de votre déclaration d'ensemble des revenus. Ce choix est irrévocable pour une durée de cinq ans.
Toutefois, à titre exceptionnel et transitoire, les contribuables dont les loyers de l'année 2001 n'excèdent pas 15 000 euros, mais qui souhaitent opter pour le régime réel, pourront revenir sur leur décision l'année prochaine au moment de leur déclaration des revenus de l'année 2002.
De même, les contribuables qui ont opté en 1999 et 2000 pour le régime microfoncier ne sont plus tenus par l'engagement de trois ans qu'ils ont pris à l'époque. Ils peuvent donc cette année choisir le régime réel si, par exemple, ils ont effectué des travaux importants dans un des logements loués.
Le régime réel
Si vos loyers 2001 dépassent le plafond de 15 000 euros ou si vous avez opté pour le régime du réel malgré un montant de revenus inférieur à 15 000 euros, vous devez remplir une déclaration n° 2044.
Certains points de cette déclaration peuvent devenir sources de litige avec l'administration fiscale. Ainsi, les loyers et les charges à déclarer sont les loyers bruts encaissés et les charges réglées dans l'année, même si ces loyers ou ces charges se rapportent à une année antérieure. L'indemnité d'éviction versée à un locataire n'est déductible en totalité que si son versement a permis une relocation dans de meilleures conditions.
Les dépenses d'amélioration (installation du chauffage central, d'une salle d'eau, d'un ascenseur...) sont déductibles des loyers, quelle que soit leur importance. En revanche, les dépenses d'agrandissement, de reconstruction, de réaménagement important et de modification du gros uvre ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Si vous mettez à la charge de votre locataire certaines dépenses vous incombant normalement, par exemple la taxe foncière ou la taxe sur les bureaux, vous avez intérêt à déclarer le remboursement de ces sommes effectué par le locataire en recettes et à déduire ces charges sur la ligne concernée. Cette technique a l'avantage d'augmenter l'assiette de la déduction forfaitaire de 14 %.
Seuls sont déductibles les impôts payés en 2001 ; mais l'administration fiscale accepte que vous déduisiez de vos loyers les cotisations dues au titre de l'année fiscale 2001 mais non encore payées ; à la condition que vous ayez reçu l'avis d'imposition correspondant.
Tous les bailleurs savent que les intérêts d'emprunt sont déductibles mais ils oublient souvent qu'il en est de même des frais d'emprunt assimilés à des intérêts. Il s'agit des frais de dossier, de la commission d'engagement, des primes d'assurances décès ou chômage, des frais de prise de garantie et des honoraires du notaire concernant le contrat de prêt.
Vous continuez à conserver le bénéfice de la déduction lorsque vous avez remplacé votre crédit initial par un nouvel emprunt pour bénéficier par exemple d'un taux plus avantageux. Toutefois, seuls les intérêts d'emprunt relatifs au capital restant du sont déductibles.
Microfoncier : le montant à déclarer
Si vous optez pour le régime du microfoncier, l'administration fiscale vous autorise à ne prendre en compte que vos revenus fonciers bruts. Vous ne devez ajouter au montant du loyer en principal ni les provisions pour charges incombant au locataire, ni les remboursements des charges récupérables, ni même les dépenses vous incombant et mises par convention à la charge du locataire ainsi que toutes les dépenses payées pour le compte du locataire.
Première précision : si vous n'avez loué votre logement qu'une partie de l'année, vous n'avez pas à ajuster le plafond de 15 000 euros en fonction du nombre de mois de location.
Seconde précision : si vous avez plusieurs locations, le plafond de 15 000 euros s'applique globalement et non logement par logement.
Pause exceptionnelle de votre newsletter
En cuisine avec le Dr Dominique Dupagne
[VIDÉO] Recette d'été : la chakchouka
Florie Sullerot, présidente de l’Isnar-IMG : « Il y a encore beaucoup de zones de flou dans cette maquette de médecine générale »
Covid : un autre virus et la génétique pourraient expliquer des différences immunitaires, selon une étude publiée dans Nature