Investissement locatif : Robien, combien ça rapporte ?

Publié le 06/05/2003

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Pour ne pas faillir à la tradition, le ministre actuel de l'Equipement laissera lui aussi son nom attaché à un dispositif fiscal visant à encourager l'investissement locatif.

Le dispositif « Besson neuf » a pris fin le 2 avril 2003 pour être remplacé, à compter du 3 avril, par le dispositif Robien. Et pour une fois, cette réforme fiscale ravit les professionnels de l'immobilier car elle devrait permettre de relancer les acquisitions de logements neufs surtout dans les régions où le marché locatif était bloqué (voir notre numéro du 16 avril dernier).

Périssol, Besson, Robien

Après l'arrêt de l'amortissement Périssol, l'arrivée du dispositif Besson en 1999 avait été saluée par tous comme l'instauration d'un dispositif pérenne. Il était certes moins intéressant fiscalement et plus contraignant que le dispositif Périssol mais il avait son marché : les régions où les tensions sur les parcs privés étaient peu importantes. En revanche, il était impossible d'effectuer un investissement Besson rentable à Paris ou dans certaines grandes villes en raison des contraintes de loyers à respecter. Or c'est dans ces villes qu'il devient quasiment impossible de trouver un logement à louer.
Un aménagement du dispositif s'imposait donc. C'est fait avec la mise en place du dispositif Robien qui, d'une part, supprime l'obligation de respecter des plafonds de ressources pour les locataires et, d'autre part, augmente les plafonds de loyers en créant de nouvelles zones et cela dès le 3 avril.
Les autres règles ne changent pas. C'est le cas, notamment, de la durée de location (neuf ans au minimum), des taux d'amortissement (8 % pendant cinq ans, puis 2,5 % au-delà, dans la limite de quinze ans), de la déduction forfaitaire (6 %) et du montant maximal du déficit imputable sur le revenu global (10 700 euros).

Exemple : un studio en région parisienne

Vous achetez un appartement neuf ou en état d'achèvement d'une valeur de 100 000 euros (y compris frais annexes). Cet appartement de 25 m2 est situé en région parisienne pour loger un enfant étudiant.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximal de 25 m2 x 18 euros par mois, soit 450 euros (2 950 F). Vous pouvez déduire 8 000 euros de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 2 500 euros chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 2 500 euros pendant six années supplémentaires. Au bout de quinze ans, vous avez donc déduit 65 000 euros. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d'amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel : 5 000 euros (loyer pratiqué < loyer plafond).
Déduction forfaitaire : - 300 euros (5 000 x 6 %).
Amortissement : - 8 000 euros (100 000 x 8 %).
Intérêts d'emprunt : - 4 600 euros (hypothèse).
Autres charges : - 220 euros (hypothèse).
Déficit : - 8 120 euros.
Le déficit foncier égal à 8 120 euros est déductible du revenu imposable.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 6,4 % (contre 3,7 % dans le dispositif précédent).
Selon le même calcul, quatre autres cas ont été traités. Les résultats chiffrés sont rassemblés dans le tableau comparatif suivant :

Exemple	Loyer annuel (loyer pratiqué < loyer plafond)	Loyer Déduction forfaitaire Amortissement - Intérêts demprunt (hypothèse) Autres charges (hypothèse) = déficit déductible du revenu imposable	Taux de rendement interne du placement immobilier (dispositif Robien)	Taux de rendement interne sous le dispositif Besson
Studio à Paris	5 000	5 000 (5 000 x 6 %) (100 000 x 8 %) 4 600 220 = 5 000 300 8 000 4 600 220 = 8 120 Le déficit foncier égal à 8 120 est déductible du revenu imposable	6,4 %	3,5 %
Trois pièces en région parisienne (1)	12 000	12 000 (12 000 x 6 %) (240 000 x 8 %) 11 000 530 = 12 000 720 19 200 11 000 530 = 19 450 Le déficit foncier égal à 19 450 est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 . Lexcédent, soit 8 750 , est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes	5,4 %	2,6 %
Trois pièces à Nice (2)		12 000 (12 000 x 6 %) (240 000 x 8 %) 11 000 530 = 12 000 720 19 200 11 000 530 = 19 450 Le déficit foncier égal à 19 450 est déductible du revenu imposable dans la limite de 10 700 . Lexcédent, soit 8 750 , est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes	5,4 %	1,4 %
Deux pièces à Lyon Centre (3)		7 000 (7 000 x 6 %) (100 000 x 8 %) 4 600 440 = 7 000 420 8 000 4 600 440 = 6 460 Le déficit foncier égal à 6 460 est déductible du revenu imposable	8,4 %	5,4 %
Trois pièces à Strasbourg (4)		8 300 (8 300 x 6 %) (120 000 x 8 %) 5 500 530 = 8 300 498 9 600 5 500 530 = 7 828 Le déficit foncier égal à 7 828 est déductible du revenu imposable	8,3 %	5,4 %
N. B. : sur les hypothèses retenues dans ces calculs. (1) Trois pièces en région parisienne : vous achetez un appartement neuf ou en état futur dachèvement dune valeur de 240 000 (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé en région parisienne. Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximal de 60 m2 x 18 par mois, soit 1 080 (7 085 F).Vous pouvez déduire 19 200 de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 6 000 chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 6 000 pendant six années supplémentaires. Au bout de quinze ans, vous avez donc déduit 156 000 . Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période damortissement. (2 Trois pièces à Nice : vous achetez un appartement neuf ou en état futur dachèvement dune valeur de 240 000 (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé à Nice.Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximal de 60 m2 x 18 par mois, soit 1 080 (7 085 F).Vous pouvez déduire 19 200 de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 6 000 chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 6 000 pendant six années supplémentaires. Au bout de quinze ans, vous avez donc déduit 156 000 . Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période damortissement. (3) Deux pièces à Lyon Centre : vous achetez un appartement neuf ou en état futur dachèvement dune valeur de 100 000 (y compris frais annexes). Cet appartement de 50 m2 est situé au centre de Lyon.Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ansà un loyer maximal de 50 m2 x 12,5 par mois, soit 625 (4 100 F).Vous pouvez déduire 8 000 de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 2 500 chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 2 500 pendant six années supplémentaires. Au bout de quinze ans, vous avez donc déduit 65 000 . Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période damortissement. (4) Trois pièces à Strasbourg : vous achetez un appartement neuf ou en état futur dachèvement dune valeur de 120 000 (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé à Strasbourg.Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans un loyer maximal de 60 m2 x 12,5 par mois, soit 750 (4 920 F).Vous pouvez déduire 9 600 de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant cinq ans, puis 3 000 chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 3 000 pendant six années supplémentaires. Au bout de quinze ans, vous avez donc déduit 78 000 . Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période damortissement.

Le dispositif Robien en résumé

- Entrée en vigueur
Applicable dans le cadre du vote de la loi DDUHC, avec date d'effet rétroactive au 3 avril 2003 notamment pour certaines mesures réglementaires.
- Bénéficiaires
Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI...).
- Logements concernés
Logements neufs situés en France, loués nus à titre de résidence principale.
- Durée minimale de la location
Neuf ans pour un logement neuf.
- Ressources du locataire
Pas de plafonds de ressources.
- Montant du loyer
Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.
- Zones d'application des plafonds de loyers en trois zones
Zone A : IDF, Côte d'Azur, Pays genevois.
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères à la marge de l'Ile-de-France, zones littorales et frontalières.
Zone C : reste du territoire.
- Régime fiscal
Amortissement du prix d'acquisition au taux de 8 % les cinq premières années, puis de 2,5 % les quatre années suivantes. A l'issue des neuf ans et jusqu'à quinze ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5 % par an.