L 'AVANTAGE fiscal qui vient donc d'être remanié concernait auparavant uniquement les contribuables désireux d'acquérir, avant le 31 décembre 2002, un appartement dans une résidence de tourisme neuve située dans une zone de revitalisation rurale, c'est-à-dire dans des zones où l'on constatait un déclin à la fois de la population totale et de la population active.
Dorénavant, peuvent également bénéficier de cet avantage fiscal, les acquisitions dans des résidences situées des zones éligibles aux fonds structurels européens. La liste de ces zones est disponible sur le site Internet de la DATAR (Délégation à l'aménagement du territoire et à l'action régionale) à l'adresse suivante : www.datar.gouv.fr, rubrique « Europe », « Objectif n° 2 ».
Toutefois, pour en profiter, il faut avoir acquis après le 1er janvier 2001 un logement terminé et s'engager à le louer par bail de 9 ou 11 ans à la société de gestion chargée de l'exploitation de la résidence qui le sous-louera ensuite à des touristes.
L'avantage en chiffres
En échange de cet engagement, l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 15 % de l'investissement, dans la limite de 300 000 F au lieu de 250 000 F pour une personne seule et de 600 000 F au lieu de 500 000 pour un couple, soit une réduction maximum d'impôt de 45 000 F au lieu de 37 500 F pour un célibataire et de 90 000 F au lieu de 75 000 F pour un couple marié.
Le relèvement de ces plafonds devrait inciter les investisseurs à ne plus chercher à acquérir uniquement de petites surfaces, mal adaptées ensuite à la location à des familles.
Cependant, cette réduction d'impôt doit être étalée sur 4 années au plus à raison du quart de l'avantage fiscal soit au maximum par année, 11 250 F pour une personne seule et 22 500 F pour un couple marié (encadré).
Seconde précision importante : l'avantage fiscal ne s'applique qu'une fois pour la même période. Par conséquent, sauf en cas d'achat d'appartement de coût réduit (350 000F par exemple) permettant un étalement de la réduction d'impôt sur 3 années au lieu de 4, peu de contribuables pourront en profiter deux fois.
Autre limite au bénéfice de cette réduction d'impôt : le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers habituellement de 14 % est ramené à 6 % pour les neuf premières années de location ouvrant droit à la réduction d'impôt. Mais cette baisse est temporaire. A la fin de cette période, le taux de la déduction forfaitaire sera ramené au taux de droit commun.
Enfin, il est impératif de conserver la propriété complète du logement jusqu'au terme du contrat de location pour ne pas risquer une requalification de l'avantage fiscal accordé. Cette remise en cause se fera sous la forme d'une imposition supplémentaire du montant accordé sous la forme de réduction d'impôt.
Qu'en penser?
Il s'agit donc bel et bien d'un nouvel avantage fiscal pour l'immobilier. Mais son champ d'application, réservé uniquement aux résidences de tourisme construites dans des zones bien spécifiques en réduit la portée car il exclut les stations de ski réputées et les constructions sur le littoral.
Or, en matière d'immobilier de loisirs, l'emplacement est déterminant lorsqu'il faut envisager la revente du bien. De plus, si on souhaite se réserver quelques semaines d'occupation pour son usage personnel, il ne faut pas attendre de l'opération une rentabilité supérieure à 2,5 %. Le taux frôle à peine 4 % si on accepte de ne pas occuper du tout son logement pendant la période de location.
Le rendement est donc faible si on le compare aux 5 % offerts par la formule « Propriété placement sûr » proposée par le constructeur savoyard MGM pour un achat à La Plagne sans occupation non plus. En outre, on peut espérer, en investissant à La Plagne, une conservation de la valeur du bien en raison de la notoriété de la station, ce qui est plus aléatoire dans une zone de revalorisation rurale.
Un exemple
Un couple marié ayant acquis, après le 1er janvier 2001, un logement achevé éligible à la réduction d'impôt au prix de 500 000 F bénéficiera d'une réduction globale de 500 000 F x 15 % = 75 000 F. Cette réduction sera répartie à hauteur de 22 500 F par année soit en 2001, 2002, 2003 et le solde de 7 500 F sera imputé sur les impôts de l'année 2004.
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