Information de la caution

Publié le 20/11/2001

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Justice en bref

Très souvent, lors de l'octroi d'un crédit professionnel, l'établissement financier prêteur demande la caution d'une tierce personne (conjoint, parent, voire ami) pour se garantir contre toute défaillance ultérieure de l'emprunteur. La loi exige que cet établissement fournisse chaque année aux cautions le montant du crédit restant à rembourser par l'emprunteur ainsi que le terme du cautionnement ou ses modalités de résiliation, si ce cautionnement a été donné à durée indéterminée.
Si ces indications ne sont pas données, en cas de problème ultérieur, la caution a le droit de refuser de payer les intérêts courus depuis la dernière communication et de demander des dommages et intérêts.
Une restriction à ce droit vient d'être admise par les juges de la Cour de cassation. Il faut que la caution justifie d'un réel préjudice pour pouvoir prétendre à l'application de ces dispositions ; ce qui ne peut être le cas, quand la durée de la caution est limitée dans le temps. En effet, même informée, la caution ne peut se dédire avant le terme et une information sur la situation réelle de l'emprunteur n'aurait donc rien changé à ses engagements.

Arrêt du 16 janvier 2001-10.06.

Découverts : l'épargne intouchable

Quand un compte chèque présente un découvert que le détenteur du compte ne régularise pas malgré les rappels de son agence bancaire, il arrive fréquemment que ladite agence se fasse justice elle-même. Pour cela, elle prend l'argent sur un des placements du détenteur du compte pour le créditer sur le compte courant, sans lui demander son avis.
Cette pratique est illégale et a été censurée par les juges. En effet, dans un arrêt daté du 21 novembre 2000, la Cour de cassation a condamné une banque qui avait clôturé, sans son autorisation, le plan d'épargne logement de l'un de ses clients pour régulariser son compte courant.
De même, une banque qui a crédité par erreur le compte de l'un de ses clients ne peut redébiter ledit client du trop-perçu que si cette opération n'a pas pour conséquence de rendre son compte débiteur.

(Cassation 13.3.2001)

Exonération de plus-values immobilières

Lorsqu'un propriétaire vend son logement, il peut être exonéré d'impôt sur la plus-value réalisée à l'occasion de cette cession si l'habitation constitue sa résidence principale et qu'il l'occupe effectivement au moment de la vente.
Cette notion d'occupation ne posait plus de problèmes d'interprétation ; mais une fois n'est pas coutume, ce sont les juges du conseil qui ont demandé à l'administration fiscale de faire preuve de moins de laxisme en la matière.
Jusqu'à présent, si le propriétaire occupait le logement depuis sa construction ou depuis la date de son acquisition, l'exonération lui était acquise dès lors que le logement constituait sa résidence principale au moment de la vente.
En revanche, s'il avait occupé ce logement postérieurement à son achèvement ou à son acquisition, l'exonération n'aurait été légalement acquise qu'après cinq années d'occupation.
Mais le fisc était très fluctuant dans cette appréciation des cinq années d'occupation. En fait, dans bien des cas, l'exonération était systématique sauf si l'objectif purement spéculatif de l'opération était indéniable.
C'est sur ce laxisme de l'administration fiscale que les juges du Conseil d'Etat (arrêt du 14 février 2001) sont revenus. Ils ont en effet estimé que le respect de la durée de cinq ans d'occupation pouvait ne pas être respecté qu'en cas de changement dans la situation professionnelle ou familiale du vendeur. Dans tous les autres cas, le bénéfice de l'exonération de plus-value ne peut être obtenu qu'après cinq ans d'occupation réelle. Si cette durée d'occupation avait été discontinue, il aurait fallu ajouter chaque période effective d'occupation aux autres, jour par jour pour, évaluer la durée totale réelle d'occupation.

Le Quotidien du Mdecin