Selon l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui publie chaque trimestre ce nouvel indice, l'IRL (indice de référence des loyers) a atteint 107,66 points au 1er trimestre 2007, soit 2,92 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 104,61 au 1er trimestre 2006). Rappelons que, depuis janvier 2006, l'indice du coût de la construction a cédé sa place à l'IRL* dans le cadre de la révision annuelle des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Et que c'est donc généralement à ce nouvel indice, dont la 100e a été fixée au 2e trimestre 2004, que vous devez vous référer pour la révision des loyers.
Baux à usage d'habitation et mixtes.
Vous êtes bailleur d'un local à usage d'habitation ? Son loyer peut être révisé, une fois par an, à votre initiative, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Attention cependant : vous ne pouvez réaliser cette révision annuelle que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Pour les baux à usage d'habitation et mixtes, vous devez vous reporter au dernier IRL publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Sachant que les indices des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres de l'année (n) sont publiés, respectivement, au cours de la première quinzaine des mois de juillet et octobre de l'année (n), de janvier et avril de l'année (n + 1). Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué vide est indexé sur l'indice du 1er trimestre qui vient d'être publié, vous pourrez augmenter le prix de 2,92 %.
Locations meublées : IRL ou ICC
Vous êtes bailleur d'une location meublée ? L'indice mentionné sur le contrat continue de s'appliquer. Donc, pour les baux signés avant le 1er janvier 2006, c'est la moyenne associée à l'indice du coût de la construction (ICC) qu'il faut utiliser. Or la moyenne de l'ICC du 1er trimestre 2007, qui vient également d'être publié, s'établit à 1 384,50 points contre 1 312 points un an plus tôt, soit une variation en pourcentage de + 5,53 %. Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué meublé est indexé sur l'indice du coût de la construction du 1er trimestre, vous pourrez augmenter le prix de 5,53 %.
Quant aux baux de locations meublées signés après le 1er janvier 2006, date d'entrée en vigueur de l'IRL, tout dépend de ce que le contrat stipule. En effet, le choix est offert au bailleur : soit utiliser l'ICC, soit opter pour le nouvel IRL. Mais une fois le choix fait sur le contrat de bail, vous devrez, les années suivantes, vous reporter uniquement à l'indice mentionné pour réviser votre loyer (et non à celui des deux qui vous arrange le plus) ! Aussi, selon le choix mentionné dans le contrat, vous pourrez augmenter le loyer soit de 2,92 % (référence à l'IRL), soit de 5,53 % (référence à l'ICC).
Baux à usage professionnel.
Pour les autres catégories de loyer (baux commerciaux et professionnels), il convient en général de se référer à l'ICC et non à la moyenne associée (à valider en fonction des termes du bail). De ce fait, pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur un an ressort à 1,69 % (1 385 au 1er trimestre 2007 contre 1362 au 1er trimestre 2006). Non seulement le glissement annuel se ralentit fortement (+ 8,06 % au 3e trimestre 2006, puis + 5,56 % au 4e trimestre et aujourd'hui + 1,69 % pour le 1er trimestre 2007), mais aussi et surtout on assiste à une baisse en valeur absolue de l'ICC (1 381 au 3e trimestre 2006, puis 1 406 au 4e trimestre et 1 385 aujourd'hui pour le 1er trimestre 2007). Ce qui pourrait laisser présager d'un ralentissement de la hausse des prochains IRL, l'ICC comptant pour 20 % dans son calcul... à moins d'une reprise en parallèle de l'inflation (qui compte pour 60 % dans le calcul).
Autrement dit, si vous êtes locataire d'un local à usage exclusivement professionnel et que le loyer hors charges du local est indexé sur l'indice du coût de la construction du 1er trimestre, votre loyer risque augmenter de 1,69 %.
Les variations d'indice à prendre en compte sont plus lourdes pour les baux commerciaux. Elles représentent sur trois ans (révision triennale) 13,06 % (1 385 au 1er trimestre 2007, 1 225 au premier trimestre 2004) et sur neuf ans (renouvellement) 30,91 % (1 058 au 1er trimestre 1998).
* IRL : créé par la loi du 26 juillet 2005, cet indice est calculé comme la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation (60 %), du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs (20 %) et de l'indice du coût de la construction (20 %).
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