Premier exemple : Dr X, 33 ans, marié, sans enfants, 60 000 euros de revenus et vivant en province.
Son objectif principal est la constitution de son patrimoine. Il perçoit 60 000 euros de revenus nets professionnels. Pour l’acquisition de sa résidence principale, il a emprunté 260 000 euros sur vingt ans au taux d’intérêt de 4,5 %, assurance incluse. Il consacre chaque année 20 000 euros au remboursement de ce crédit.
Objectif : se constituer un patrimoine locatif
Il s’interroge sur l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier locatif.
Affecter une partie de sa capacité d’épargne résiduelle à un investissement immobilier offre plusieurs avantages :
– effet de levier du crédit (les intérêts d’emprunt sont déductibles sans limite sur les revenus fonciers existants) ;
– faible niveau actuel des taux d’intérêt ;
– effet de levier de l’autofinancement (une partie du prix d’acquisition est financée par les loyers) ;
– effet de levier fiscal au-delà des intérêts d’emprunt par l’imputation de déficits éventuels sur les autres revenus fonciers, voire sur le revenu global.
Choix : acquérir ses locaux professionnels
Plutôt que de louer, le Dr X a choisi d’acquérir ses locaux professionnels par l’intermédiaire d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Il perçoit des revenus fonciers de 9 000 euros nets imposés au taux de 39,26 %*. Il a emprunté 100 % du prix d’acquisition (100 000 euros) plus les frais (7 100 euros) sur 15 ans.
Gain envisageable
Au bout de quinze ans, en cas de revente sans plus-value, la différence avec un investissement dans un produit de capitalisation (investissement sur le fonds euro d’un contrat d’assurance-vie offrant un rendement de 4 % en moyenne sur quinze ans) sera de 48 000 euros dans le cas d’un crédit amortissable et 56 000 euros pour un crédit in fine.
Cela signifie que en revendant son bien immobilier au prix auquel il l’avait acheté quinze ans plus tôt (100 000 euros), il gagnerait 48 000 euros de plus que s’il avait placé les mêmes flux sur un produit de capitalisation.
Avec une hypothèse de valorisation du bien de 1,5 % au terme, par rapport au prix d’achat, la différence avec un produit de capitalisation passe à 74 000 euros pour un crédit amortissable et à 81 000 euros dans le cadre d’un crédit in fine.
Pour valider la pertinence d’une acquisition immobilière, il convient toujours de comparer l’investissement réalisé à un investissement dans un produit de capitalisation. Tout écart positif en faveur de l’immobilier constituera une marge de sécurité pour l’investisseur.
Attention aux revenus subis
A l’issue de la période de remboursement, les revenus fonciers redeviennent taxables, et pèsent sur la rentabilité du bien. Les stratégies seront alors soit de renforcer le patrimoine immobilier en investissant à crédit systématiquement (le crédit in fine est souvent à privilégier) et dans des biens comportant des avantages fiscaux, soit d’alléger le poste immobilier en cédant ou en donnant certains biens.
Exemple 2 : Dr Y, marié, deux enfants, 200 000 euros de revenus, patrimoine de 3 500 000 euros
Il a aujourd’hui terminé de rembourser l’emprunt qu’il avait contracté pour l’acquisition de ses locaux professionnels. Ses revenus professionnels s’élèvent à 200 000 euros nets annuels et ses revenus fonciers à 50 000 euros par an. Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition, ses revenus fonciers sont taxés à 48,68 %.
Objectif : diminution de l’IR et de l’ISF
Ses objectifs sont la valorisation de son patrimoine et sa diversification, ainsi que la baisse de sa fiscalité tant en ce qui concerne l’impôt sur le revenu que l’ISF.
Quatre stratégies possibles
En matière d’investissement immobilier, quatre schémas peuvent se révéler particulièrement adaptés : les dispositifs Robien recentré/Borloo, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investissement dans le cadre de la loi Malraux, la loi Girardin volet industriel.
Les dispositifs Robien recentré et Borloo
Lors de l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, les dispositifs Robien recentré et Borloo permettent à l’investisseur d’imputer sur ses revenus fonciers, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros, jusqu’à 50 % du montant de l’investissement pour le Robien recentré et 65 % pour Borloo.
La loi Borloo accorde à l’investisseur des avantages fiscaux supplémentaires (amortissement possible jusqu’à la quinzième année et déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers), en contrepartie de contraintes plus fortes : plafond de loyers inférieurs et conditions de ressources du locataire.
Pour gommer 20 000 euros de revenus fonciers sur six ans, le Dr Y devra investir environ 340 000 euros dans le cadre de la loi Robien.
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier
Lorsqu’elle est effectuée à crédit, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier permet à l’investisseur d’imputer ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers préexistants et de réduire d’autant sa fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu.
Concernant l’ISF, le nu-propriétaire ne doit rien déclarer à l’actif puisque c’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF sur la valeur du bien en pleine propriété. Au passif, il inscrira la valeur du capital restant dû au titre de l’emprunt contracté, ce bien n’étant pas exonéré, entraînant ainsi une économie d’ISF.
Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition à l’ISF qui est de 1 %, c’est donc 1 % du capital qui reste dû qu’il économisera, chaque année, jusqu’au terme de l’emprunt.
Au terme du démembrement, en général dix ou quinze ans, le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété du bien, sans frais, ni droits (article 1133 du CGI), et pourra dès lors percevoir les revenus, céder le bien (exonération de la plus-value au-delà de quinze ans) ou en faire donation à ses enfants.
L’investissement dans le cadre de la loi Malraux
L’investissement dans le cadre de la loi Malraux reste réservé aux très gros contribuables, ceux taxés dans la tranche marginale la plus haute.
Ce dispositif vise l’acquisition et la restauration de biens immobiliers de caractère. Les travaux créent un déficit imputable sans limitation sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers.
Attention à bien respecter les contraintes juridiques et le cahier des charges architectural.
La loi Girardin volet industriel
La loi Girardin volet industriel vise le financement des entreprises situées dans les DOM-TOM. Il permet une réduction d’impôt de l’ordre de 20 à 30 % du montant investi à condition que le bien soit exploité durant cinq ans. Ainsi, une personne qui apporte un montant de 80 000 euros en année n, bénéficiera d’une réduction d’impôt de 100 000 euros l’année suivante.
Alors que les trois dispositifs exposés précédemment permettaient de limiter le revenu imposable, l’investissement Girardin permet une réduction d’impôt. Dans ce cas, le gain de trésorerie s’élèvera à 20 000 euros qui ne seront définitivement acquis qu’à la fin de la cinquième année.
Exemple 3 : Dr Z, marié, 25 000 euros de retraite, patrimoine de 2 500 000 euros et 30 000 euros de revenus fonciers préexistants.
Son patrimoine global s’élève à 2 500 000 euros dont 1 million d’euros de biens immobiliers donnés en location.
Objectif : complément de revenus
Le Dr Z a besoin d’un complément de revenus, assuré jusqu’à présent par ses revenus fonciers.
Compte tenu de ses revenus fonciers, il acquitte un impôt sur le revenu de 5 270 euros plus la CSG/RDS de 2 778 euros (déduction faite de la quote-part déductible), soit en tout 8 048 euros.
En l’absence de revenus fonciers, son impôt sur le revenu s’élèverait à 629 euros, soit une différence de 7 419 euros.
Net de fiscalité, son immobilier locatif lui rapporte réellement 22 581 euros (30 000-7 419).
Choix : de l’immobilier à l’assurance-vie
Le Dr Z peut envisager la cession de ses biens immobiliers donnés en location et décider d’investir 1 million d’euros (on suppose qu’il n’y a pas d’impôt sur la plus-value car les biens sont détenus depuis plus de quinze ans) sur un contrat d’assurance-vie afin d’effectuer des retraits réguliers à hauteur de 22 500 euros.
En assurance-vie, seule une partie du retrait est taxable, celle qui correspond à la quote-part des produits générés inclus dans le retrait. Pendant les huit premières années, le Dr Z choisira la réintégration des intérêts à l’impôt sur le revenu plutôt que le prélèvement forfaitaire libératoire, moins favorable dans son cas. En moyenne, sur dix ans, l’imposition s’élève à 914 euros par an pour le contrat d’assurance-vie, soit 1 543 euros au total (629 + 914). A la fin de la dixième année, le capital en compte sur son contrat d’assurance-vie approchera les 1 200 000 euros.
Un espoir de plus-value supérieure en faveur de l’immobilier pourrait justifier la conservation de ces biens donnés en location mais elle est incertaine à mesure que le marché immobilier monte et représente la cerise sur le gâteau.
Un article réalisé en collaboration avec Cyrus Conseil, société de conseil en stratégie patrimoniale et stratégie d’investissement.
www.cyrusconseil.fr
* Dans les exemples, les contributions sociales sont retenues sur une base corrigée de la quote-part déductible l’année suivante, soit 9,26 % et non 11 % pour une tranche marginale d’imposition de 30 % et de 8,68 % pour une tranche marginale d’imposition de 40 %.
Besson neuf et Borloo ancien
49 668
34 298
30 209
Secteur social/secteur très social
27 593/16 556
27 593/16 556
21 436/12 862
49 668
36 250
33 230
30 209
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