Immobilier : qui doit investir où ?

Publié le 24/04/2007
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Premier exemple : Dr X, 33 ans, marié, sans enfants, 60 000 euros de revenus et vivant en province.
Son objectif principal est la constitution de son patrimoine. Il perçoit 60 000 euros de revenus nets professionnels. Pour l’acquisition de sa résidence principale, il a emprunté 260 000 euros sur vingt ans au taux d’intérêt de 4,5 %, assurance incluse. Il consacre chaque année 20 000 euros au remboursement de ce crédit.

Objectif : se constituer un patrimoine locatif

Il s’interroge sur l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier locatif.
Affecter une partie de sa capacité d’épargne résiduelle à un investissement immobilier offre plusieurs avantages :
– effet de levier du crédit (les intérêts d’emprunt sont déductibles sans limite sur les revenus fonciers existants) ;
– faible niveau actuel des taux d’intérêt ;
– effet de levier de l’autofinancement (une partie du prix d’acquisition est financée par les loyers) ;
– effet de levier fiscal au-delà des intérêts d’emprunt par l’imputation de déficits éventuels sur les autres revenus fonciers, voire sur le revenu global.

Choix : acquérir ses locaux professionnels

Plutôt que de louer, le Dr X a choisi d’acquérir ses locaux professionnels par l’intermédiaire d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Il perçoit des revenus fonciers de 9 000 euros nets imposés au taux de 39,26 %*. Il a emprunté 100 % du prix d’acquisition (100 000 euros) plus les frais (7 100 euros) sur 15 ans.

Gain envisageable

Au bout de quinze ans, en cas de revente sans plus-value, la différence avec un investissement dans un produit de capitalisation (investissement sur le fonds euro d’un contrat d’assurance-vie offrant un rendement de 4 % en moyenne sur quinze ans) sera de 48 000 euros dans le cas d’un crédit amortissable et 56 000 euros pour un crédit in fine.
Cela signifie que en revendant son bien immobilier au prix auquel il l’avait acheté quinze ans plus tôt (100 000 euros), il gagnerait 48 000 euros de plus que s’il avait placé les mêmes flux sur un produit de capitalisation.
Avec une hypothèse de valorisation du bien de 1,5 % au terme, par rapport au prix d’achat, la différence avec un produit de capitalisation passe à 74 000 euros pour un crédit amortissable et à 81 000 euros dans le cadre d’un crédit in fine.
Pour valider la pertinence d’une acquisition immobilière, il convient toujours de comparer l’investissement réalisé à un investissement dans un produit de capitalisation. Tout écart positif en faveur de l’immobilier constituera une marge de sécurité pour l’investisseur.

Attention aux revenus subis

A l’issue de la période de remboursement, les revenus fonciers redeviennent taxables, et pèsent sur la rentabilité du bien. Les stratégies seront alors soit de renforcer le patrimoine immobilier en investissant à crédit systématiquement (le crédit in fine est souvent à privilégier) et dans des biens comportant des avantages fiscaux, soit d’alléger le poste immobilier en cédant ou en donnant certains biens.

Exemple 2 : Dr Y, marié, deux enfants, 200 000 euros de revenus, patrimoine de 3 500 000 euros
Il a aujourd’hui terminé de rembourser l’emprunt qu’il avait contracté pour l’acquisition de ses locaux professionnels. Ses revenus professionnels s’élèvent à 200 000 euros nets annuels et ses revenus fonciers à 50 000 euros par an. Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition, ses revenus fonciers sont taxés à 48,68 %.

Objectif : diminution de l’IR et de l’ISF

Ses objectifs sont la valorisation de son patrimoine et sa diversification, ainsi que la baisse de sa fiscalité tant en ce qui concerne l’impôt sur le revenu que l’ISF.

Quatre stratégies possibles

En matière d’investissement immobilier, quatre schémas peuvent se révéler particulièrement adaptés : les dispositifs Robien recentré/Borloo, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investissement dans le cadre de la loi Malraux, la loi Girardin volet industriel.

Les dispositifs Robien recentré et Borloo

Lors de l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, les dispositifs Robien recentré et Borloo permettent à l’investisseur d’imputer sur ses revenus fonciers, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros, jusqu’à 50 % du montant de l’investissement pour le Robien recentré et 65 % pour Borloo.
La loi Borloo accorde à l’investisseur des avantages fiscaux supplémentaires (amortissement possible jusqu’à la quinzième année et déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers), en contrepartie de contraintes plus fortes : plafond de loyers inférieurs et conditions de ressources du locataire.
Pour gommer 20 000 euros de revenus fonciers sur six ans, le Dr Y devra investir environ 340 000 euros dans le cadre de la loi Robien.

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier

Lorsqu’elle est effectuée à crédit, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier permet à l’investisseur d’imputer ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers préexistants et de réduire d’autant sa fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu.
Concernant l’ISF, le nu-propriétaire ne doit rien déclarer à l’actif puisque c’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF sur la valeur du bien en pleine propriété. Au passif, il inscrira la valeur du capital restant dû au titre de l’emprunt contracté, ce bien n’étant pas exonéré, entraînant ainsi une économie d’ISF.
Compte tenu de sa tranche marginale d’imposition à l’ISF qui est de 1 %, c’est donc 1 % du capital qui reste dû qu’il économisera, chaque année, jusqu’au terme de l’emprunt.
Au terme du démembrement, en général dix ou quinze ans, le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété du bien, sans frais, ni droits (article 1133 du CGI), et pourra dès lors percevoir les revenus, céder le bien (exonération de la plus-value au-delà de quinze ans) ou en faire donation à ses enfants.

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux reste réservé aux très gros contribuables, ceux taxés dans la tranche marginale la plus haute.
Ce dispositif vise l’acquisition et la restauration de biens immobiliers de caractère. Les travaux créent un déficit imputable sans limitation sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers.
Attention à bien respecter les contraintes juridiques et le cahier des charges architectural.

La loi Girardin volet industriel

La loi Girardin volet industriel vise le financement des entreprises situées dans les DOM-TOM. Il permet une réduction d’impôt de l’ordre de 20 à 30 % du montant investi à condition que le bien soit exploité durant cinq ans. Ainsi, une personne qui apporte un montant de 80 000 euros en année n, bénéficiera d’une réduction d’impôt de 100 000 euros l’année suivante.
Alors que les trois dispositifs exposés précédemment permettaient de limiter le revenu imposable, l’investissement Girardin permet une réduction d’impôt. Dans ce cas, le gain de trésorerie s’élèvera à 20 000 euros qui ne seront définitivement acquis qu’à la fin de la cinquième année.

Exemple 3 : Dr Z, marié, 25 000 euros de retraite, patrimoine de 2 500 000 euros et 30 000 euros de revenus fonciers préexistants.
Son patrimoine global s’élève à 2 500 000 euros dont 1 million d’euros de biens immobiliers donnés en location.

Objectif : complément de revenus

Le Dr Z a besoin d’un complément de revenus, assuré jusqu’à présent par ses revenus fonciers.
Compte tenu de ses revenus fonciers, il acquitte un impôt sur le revenu de 5 270 euros plus la CSG/RDS de 2 778 euros (déduction faite de la quote-part déductible), soit en tout 8 048 euros.
En l’absence de revenus fonciers, son impôt sur le revenu s’élèverait à 629 euros, soit une différence de 7 419 euros.
Net de fiscalité, son immobilier locatif lui rapporte réellement 22 581 euros (30 000-7 419).

Choix : de l’immobilier à l’assurance-vie

Le Dr Z peut envisager la cession de ses biens immobiliers donnés en location et décider d’investir 1 million d’euros (on suppose qu’il n’y a pas d’impôt sur la plus-value car les biens sont détenus depuis plus de quinze ans) sur un contrat d’assurance-vie afin d’effectuer des retraits réguliers à hauteur de 22 500 euros.
En assurance-vie, seule une partie du retrait est taxable, celle qui correspond à la quote-part des produits générés inclus dans le retrait. Pendant les huit premières années, le Dr Z choisira la réintégration des intérêts à l’impôt sur le revenu plutôt que le prélèvement forfaitaire libératoire, moins favorable dans son cas. En moyenne, sur dix ans, l’imposition s’élève à 914 euros par an pour le contrat d’assurance-vie, soit 1 543 euros au total (629 + 914). A la fin de la dixième année, le capital en compte sur son contrat d’assurance-vie approchera les 1 200 000 euros.
Un espoir de plus-value supérieure en faveur de l’immobilier pourrait justifier la conservation de ces biens donnés en location mais elle est incertaine à mesure que le marché immobilier monte et représente la cerise sur le gâteau.

Un article réalisé en collaboration avec Cyrus Conseil, société de conseil en stratégie patrimoniale et stratégie d’investissement.
www.cyrusconseil.fr

* Dans les exemples, les contributions sociales sont retenues sur une base corrigée de la quote-part déductible l’année suivante, soit 9,26 % et non 11 % pour une tranche marginale d’imposition de 30 % et de 8,68 % pour une tranche marginale d’imposition de 40 %.

 

Dispositifs Besson ancien,
Besson neuf et Borloo ancien





33 233
49 668
25 685 
34 298
22 475
30 209 
59 704 41 246 36 165 71 516 49 792 43 768 84 661 58 573 51 370 95 267 66 009 57 946 + 10 617 + 7 362 + 6 580 Plafonds annuels de ressources   Composition du foyer locataire Zone A en euro Zone B en euro Zone C en euro Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

 

Dispositif Borloo ancien
Secteur social/secteur très social











18 463/10 156
27 593/16 556
18 463/10 156
27 593/16 556
16 052/8 828
21 436/12 862
36 172/21 703 33 169/19 901 25 779/15 466 43 187/23 754 39 730/21 852 31 120/17 210 51 382/28 260 47 033/25 869 36 608/20 135 57 818/31 801 52 925/29 110 41 256/22 691 + 6 442/+ 3 544 + 5 898/+ 3 245 + 4 602/+ 2 531 Plafonds annuels de ressources   Composition du foyer locataire Paris et communes limitrophes en euro Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes en euro Autres régions en euro Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

 

Dispositif Borloo neuf





33 233
49 668
24 685
36 250
22 628
33 230
22 475
30 209
59 704 43 398 39 782 36 165 71 516 52 521 48 145 43 768 84 661 61 644 56 507 51 370 95 267 69 535 63 740 57 946 + 10 617 + 7 897 + 7 239 + 6 580 Plafonds annuels de ressources   Composition du foyer locataire Zone A en euro Zone B1 en euro Zone B2 en euro Zone C en euro Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

 

PREMIER Stphane

Source : lequotidiendumedecin.fr: 8154