Hôpitaux échangent propriété de murs contre travaux

Publié le 30/10/2003

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Le parc hospitalier français a besoin d'un coup de neuf. Enserrés dans leur dotation globale, la plupart des hôpitaux publics, malgré leur grand âge (30 ans en moyenne), ont fait l'impasse sur leurs crédits de maintenance et de rénovation, préférant investir dans d'autres activités jugées prioritaires.

Leur niveau de vétusté est tel que le gouvernement a jugé nécessaire de créer une nouvelle procédure leur permettant de se rénover rapidement et à moindre coût : l'externalisation de la maîtrise d'ouvrage. Ainsi, le plan Hôpital 2007 autorise les hôpitaux à confier à une entreprise privée le soin de bâtir, entretenir et rénover certains de leurs bâtiments. La démarche est très innovante, souligne-t-on au ministère la Santé, puisque les hôpitaux étaient jusqu'à présent seuls autorisés à gérer leur patrimoine immobilier.
Deux contrats uniront les deux parties : le bail emphytéotique et le contrat de location. L'hôpital reste propriétaire de son terrain, qu'il décide de louer à un groupement de banques et de constructeurs via un bail emphytéotique. Pendant toute la durée de ce bail (de vingt à vingt-cinq ans), l'hôpital, en revanche, n'est plus propriétaire des murs. Il paiera un loyer au nouveau propriétaire, le groupement de banques et de constructeurs, qui, en échange, devra maintenir à niveau constant la technologie et l'architecture des bâtiments.
Pour contraindre le groupement privé à tenir cet engagement, le contrat de location devra préciser le détail des charges qui lui incombent. Et ce pendant toute la durée du bail emphytéotique, ce qui implique de prévoir les besoins de l'hôpital sur les vingt-cinq années à venir. Un exemple : de nouvelles normes peuvent, dans le futur, obliger l'hôpital à changer son système informatique. Le contrat de location devra indiquer comment se répartira la charge de l'investissement correspondant entre le propriétaire et le locataire. La mission d'appui à l'investissement, qui dépend de la direction de l'hospitalisation et de l'organisation des soins (DHOS) du ministère de la Santé, est en train de rédiger des documents afin d'aider les hôpitaux à négocier au mieux ces contrats.

35 hôpitaux déjà dans la course

Le partenariat avec le groupement privé cessera au terme du bail emphytéotique, date à laquelle l'hôpital redeviendra automatiquement propriétaire de ses murs.
L'intérêt d'une telle formule, pour l'hôpital, est d'étaler sur vingt-cinq ans le coût de ses investissements immobiliers. Aucun établissement ne l'a encore expérimentée. Mais cela ne devrait pas tarder, grâce à l'ordonnance de simplification du système de santé du 4 septembre 2003,
qui accélère les opérations d'investissement immobilier des établissements de santé. Les agences régionales de l'hospitalisation (ARH) ont reçu 950 projets dans le cadre de la relance de l'investissement hospitalier (10 milliards d'euros sur cinq ans). Parmi eux, 35 concernent une demande d'externalisation de maîtrise d'ouvrage. La mission d'appui à l'investissement étudie leur faisabilité. Si ces projets sont acceptés, le gouvernement s'engagera alors à payer une partie du loyer que devront verser les hôpitaux aux groupements privés pendant toute la durée du contrat de location.
Trente-cinq dossiers sur 950 : l'engouement pour le nouveau dispositif semble modéré, mais la mission d'appui à l'investissement ne s'en étonne pas. « La formule est trop nouvelle, les hôpitaux y viendront progressivement .» La mission se veut rassurante : « On ne part pas seul sur ce projet, puisque pour les prisons, les tribunaux et les commissariats aussi, l'Etat va louer des terrains à des gens qui construiront. » Elle tient surtout à briser un tabou : « Il ne s'agit pas d'une privatisation, car l'hôpital reste maître de son terrain et de ses activités, à l'inverse des hôpitaux anglais, qui soignent mais où les entreprises privées font tout le reste, y compris l'hôtellerie. » Garde-fou supplémentaire : la signature du partenariat reste soumise au contrôle de l'ARH.
Lancement des premiers appels d'offres début 2004, signature des premiers contrats de location six mois plus tard : la mission d'appui à l'investissement espère que ce calendrier sera tenu. Et fait le pari suivant : « La concurrence entre les entreprises privées devra être au rendez-vous, sinon les hôpitaux ne pourront négocier le montant de leur loyer et ça ne marchera pas. »