LONGUE EST l'instruction du 4 août 2005 qui apporte les précisions nécessaires aux mesures de simplification du régime d'imposition des plus-values immobilières et de cessions de biens meubles réalisées par les particuliers. On se limitera donc à un éclairage général des mesures.
Davantage d'exonérations possibles.
La cession d'un immeuble en cours de construction à la suite d'une mutation professionnelle ou pour cause d'invalidité du cédant ou de son conjoint peut, sous certaines conditions, bénéficier de l'exonération prévue en faveur de la cession de la résidence principale. Trois conditions doivent être simultanément réunies :
- prouver que l'immeuble cédé était destiné à la future habitation principale ;
- établir que la cession du bien intervient à la suite d'une mutation professionnelle ou à la suite d'une invalidité du cédant ou de son conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la Sécurité sociale ;
- ne pas être propriétaire du logement occupé durant la construction de leur future habitation.
Plusieurs parcelles ou plusieurs lots.
En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition cession par cession, c'est-à-dire acquéreur par acquéreur.
En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition de 15 000 euros en tenant compte du prix de cession global. Il est toutefois admis, en cas de cession de parcelles pour lesquelles des références cadastrales distinctes sont prévues et qui ne sont pas adjacentes, que le seuil d'imposition s'apprécie parcelle par parcelle. Ce seuil continue à s'apprécier globalement en cas de cession de parcelles d'un seul tenant.
Cession d'un bien détenu par des époux.
Il est admis, en cas de cession d'un bien détenu par des époux, d'apprécier le seuil de 15 000 euros dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.
Annulation, résolution ou rescision.
Dans l'hypothèse où le contrat de vente serait annulé, résolu ou rescindé, le contribuable peut obtenir, sur réclamation, une restitution partielle ou totale des droits indûment perçus (sauf en cas de préemption par l'Etat). La demande de dégrèvement de l'imposition initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de départ est constitué par la date de l'annulation, de la résolution ou la rescision, et qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.
Calcul de la plus-value brute.
Le prix de cession à retenir est le prix réel, tel qu'il est stipulé dans l'acte. Il est majoré de certaines charges et indemnités supportées par le vendeur à l'occasion de cette cession et réduit du montant de la TVA acquittée et des frais, définis par décret. La valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.).
Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit (héritage et donations), le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ; il correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement de 20 % (abattement prévu lorsque, au décès d'un parent, la résidence principale du défunt est occupée à titre également de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint).
Si la succession n'a donné lieu à aucune imposition ou n'est pas imposable en France, il est admis de retenir la valeur qui figure dans l'attestation immobilière à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant.
Majoration du prix d'acquisition.
Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi. L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 modifie ce régime sur deux points : les dépenses de travaux et les dépenses de voirie, réseaux et distribution. Il apporte des précisions sur les modalités de prise en compte des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit.
Ainsi, pour la détermination des plus-values réalisées par les particuliers à compter du 1er janvier 2004 lors de la cession à titre onéreux d'un immeuble, d'un meuble ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière, le code général des impôts prévoit que les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit viennent en majoration du prix d'acquisition. Ces frais s'entendent notamment des droits de mutation à titre gratuit effectivement supportés par le cédant et afférents au bien cédé.
En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. A cet égard, les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Il convient de retenir pour la détermination des frais et des droits afférents au bien cédé, l'actif brut successoral et non l'actif net. En outre, pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d'enregistrement. Si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d'acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.
Concernant les dépenses de travaux, il est rappelé dans la nouvelle instruction que le forfait de 15 % (les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration viennent en majoration du prix d'acquisition. Soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel, soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition) est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 % sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, l'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 prévoit que la majoration forfaitaire de 15 % s'applique, pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2005, aux seuls immeubles bâtis. Cette majoration n'est donc plus applicable aux terrains nus pour la détermination des plus-values réalisées à compter de cette date. Il est toutefois précisé que :
-les travaux réalisés sur les terrains nus (drainage notamment) viennent en majoration du prix d'acquisition pour leur montant réel ;
-les frais de voirie, réseaux et distribution réalisés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d'acquisition qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements
Abattement fixe de 1 000 euros.
Un abattement fixe de 1 000 euros est appliqué à la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Si le résultat est négatif, aucune imputation ne peut être opérée à ce titre.
En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire, quand bien même ils appartiennent au même foyer fiscal. En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il est admis d'appliquer l'abattement de 1 000 euros dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou universelle. Il est également admis dans ce cas qu'une seule déclaration soit déposée, signée par chacun des époux.
En cas de cession isolée ou conjointe de droits démembrés détenus par des personnes différentes, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque usufruitier ainsi qu'à celle réalisée par chaque nu-propriétaire.
En cas de cessions isolées de chacun des droits démembrés détenus par le même contribuable, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée sur l'usufruit ainsi qu'à celle réalisée sur la nue-propriété.
En cas de cession en pleine propriété d'un immeuble acquis par fractions successives par un même contribuable (nue-propriété puis usufruit par exemple), cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par ce contribuable, déterminée conformément aux articles 150 V à 150 VD du Code général des impôts.
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