La loi de programme sur l'outre-mer adoptée définitivement le 30 juin dernier a assoupli le dispositif d'aide fiscal dont bénéficient les particuliers investissant dans l'immobilier locatif dans les DOM-TOM. La loi Paul qui avait remplacé la célèbre loi Pons avait instauré une réduction d'impôt en faveur des contribuables domiciliés en France qui investissent directement dans le logement ou souscrivent au capital de certaines sociétés outre-mer (CGI, art. 199 undeciesA). Ce dispositif vient donc de faire l'objet d'aménagements et prend un nouveau nom, loi Girardin, du nom de la ministre qui l'a conçu.
Travaux de réhabilitation : ce qui change
Le champ d'application de la réduction d'impôt est étendu aux travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise et portant sur des logements achevés depuis plus de quarante ans et affectés à l'habitation principale du contribuable ou de son locataire, ainsi qu'aux souscriptions en numéraire au capital de sociétés de financement de l'outre-mer (SOFIOM).
La base de la réduction d'impôt est désormais plafonnée pour tous les investissements immobiliers alors que, précédemment, le plafonnement ne concernait que les logements affectés à la résidence principale du contribuable. Ce plafond est porté à 1 750 euros par mètre carré de surface habitable. Il est prévu qu'il soit réévalué chaque année.
Le mécanisme d'étalement sur cinq ans de la réduction d'impôt est conservé. Toutefois, l'étalement s'effectue sur dix ans pour le logement que le contribuable acquiert ou construit pour l'affecter à son habitation principale.
Les taux à retenir pour la détermination de la réduction d'impôt ont été également modifiés.
Elle est calculée au taux de 25 % pour le logement affecté à l'habitation principale du contribuable.
Ce taux est porté à :
- 40 % pour les investissements réalisés dans le secteur locatif dit libre ;
- 50 % pour les investissements réalisés dans le secteur locatif dit intermédiaire et les souscriptions au capital de sociétés éligibles au dispositif.
Ces taux sont majorés de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de quatre points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisés dans le logement.
Le dispositif fiscal s'applique aux investissements et aux souscriptions réalisées entre la date de promulgation de la loi de programme pour l'outre-mer (22 juillet 2003) et le 31 décembre 2017.
En outre, la loi instaure un taux réduit de TVA à 2,10 % pour les travaux de construction et la vente de logements évolutifs sociaux à usage d'habitation principale.
Par ailleurs, dans les départements d'outre-mer, et sauf délibération contraire des collectivités concernées, les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte bénéficient d'un abattement de 30 % pour la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties de leurs logements à usage locatif qui ont fait l'objet, avec le concours financier de l'Etat, de travaux d'amélioration en vue de la prévention des risques naturels prévisibles. Cet abattement s'applique pour la période de cinq ans suivant l'achèvement des travaux qui doit intervenir le 31 décembre 2016 au plus tard.
Seulement pour les hauts revenus
Le volet fiscal de la loi Girardin a pour principal objectif de déclencher une relance de l'investissement privé, grâce à un dispositif de défiscalisation rénové. Avec cette loi, les pouvoirs publics souhaitent en outre offrir un cadre stabilisé aux investissements, en portant la durée de validité du dispositif à quinze ans. C'est pourquoi on peut réellement dire qu'investir dans les DOM-TOM devient attractif ; à condition toutefois de ne pas regarder que l'avantage fiscal.
Une économie d'impôt qui peut représenter jusqu'à 50 % de son investissement locatif présente effectivement de réels attraits pour un contribuable fortement imposé, c'est-à-dire dont le revenu imposable (après abattements) dépasse 100 000 euros. Mais pour que cet investissement conserve son attrait initial au terme des cinq ou six ans réglementaires, l'investissement doit obligatoirement être dans un immobilier de qualité, car, dans les DOM-TOM, l'usure du bâtiment est plus rapide qu'en métropole.
Autre précaution indispensable : comme deux lois se chevauchent (loi Paul et loi Girardin), il faut vérifier que l'investissement est bien réalisé dans le cadre de la nouvelle loi. Sans quoi le taux de réduction n'est plus que de 25 %. En effet, les investissements pour lesquels la demande d'agrément est parvenue à l'administration avant la date de promulgation de la loi de programme pour l'outre-mer demeurent soumis au régime de la loi Paul. Une différence qui compte.
Réf. : loi n° 2003-660 du 2l juillet 2003,« JO » 22 juillet 2003, p. 12320.
Entrée en vigueur
L'article 20 de la présente loi de programme pour l'outre-mer prévoit que le nouveau dispositif de réduction d'impôt s'applique aux logements construits ou acquis par le contribuable ou aux souscriptions intervenues au cours de la période comprise entre la date de promulgation de la présente loi et le 31 décembre 2017. Une exception est toutefois prévue pour les immeubles ayant fait l'objet avant la date de promulgation de la loi d'une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie de commune.
Deux exemples
Plafonnement de la réduction pour les investissements immobiliers
Soit un contribuable ayant acquis pour 200 000 euros une maison individuelle de 90 m2 de surface habitable. Il s'engage à louer cette acquisition pendant cinq ans à titre d'habitation principale. La base de la réduction d'impôt est plafonnée au montant des sommes effectivement payées retenues dans la limite de 1 750 euros x 90 m2 = 157 500 euros. Rappelons que lors de la réalisation de travaux de réhabilitation sur un logement de plus de quarante ans, il convient, a priori, de retenir la surface habitable totale du logement et non la surface des seuls parties réhabilitées.
Allongement de la période d'imputation de la réduction
Soit un contribuable ayant acquis en l'état de futur achèvement le 1er juillet 2004 d'un appartement de 120 000 euros (loué pendant cinq ans à titre d'habitation principale) avec versement de 20 % du prix soit 24 400 euros. L'immeuble doit être achevé le 1er juin 2005 avec versement du solde soit 97 600 euros. En 2005, la base de la réduction d'impôt sera égale à :
(24 400 euros + 97 600 euros) x 20 % = 24 400 euros.
En 2006, 2007, 2008 et 2009, la base sera également égale à 24 400 euros.
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