Date du congé

QUESTIONS/REPONSES

Le bail d'habitation de mon locataire expire le 31 décembre 2001. Dois-je lui donner congé pour le 31 décembre ou pour le 1er janvier ?
Dr Georges T.
Un arrêt peu connu de la 3e chambre civile de la Cour de cassation répond à cette question. Il précise en effet que le congé doit impérativement être donné pour le 31 décembre. S'il est donné pour le 1er janvier, il n'a aucun effet et le bail sera donc tacitement reconduit, comme si aucun congé n'avait été donné.
Les juges de la Haute Cour ont estimé que, en application des articles 642 et 641 du nouveau code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à 24 heures. Par conséquent, le bail signé avec votre locataire se termine le 31 décembre à 24 heures; il faut donner congé pour cette date et non pour le 1er janvier à 0 heure.
Une subtilité qui va dérouter les esprits scientifiques : ils auront du mal à admettre que le 31 décembre à 24 heures diffère du 1er janvier à 0 heure ; mais l'avis des juges de la Haute Cour prime sur la vérité scientifique.
En effet, ne pas vouloir se ranger à la conception juridique du déroulement des heures d'un jour peut avoir de graves conséquences pour un bailleur. Ainsi, si vous donnez congé à votre locataire tout de même pour le 1er janvier à 0 heure, il pourra valablement faire constater la nullité du congé ; ce qui aura pour conséquence de reconduire pour trois ans (bailleur, personne physique) ou six ans (bailleur, personne morale), le bail en cours, sans qu'il soit possible de modifier les clauses ou les conditions, notamment le montant du loyer.

Surface du logement et congé pour vente

Je désire reprendre un logement loué pour le vendre. Dois-je mentionner la surface de l'appartement loué dans le congé pour vente à adresser à mon locataire ?
Dr Antoine G.
Aux termes de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur, lorsqu'il souhaite vendre le logement loué, doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire qui peut donc, s'il le désire, se porter acquéreur du logement aux conditions indiquées. Il a deux mois pour le faire. En cas de non-acceptation de l'offre, il doit quitter le logement à la fin du préavis. Toutefois, si le logement est ensuite proposé à la vente à un prix inférieur, une nouvelle offre doit être faite au locataire, qui a alors un mois pour l'accepter.
Ce texte de loi a été complété en 1996 par la loi dite Carrez qui impose la mention de la superficie du lot vendu dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat. Mais cette loi ne précise pas si cette obligation s'applique également au congé pour vente.
Les juges ont été amenés à trancher sur le débat né de cette imprécision ; mais ils l'ont fait dans des sens opposés. C'est pourquoi les pouvoirs publics ont profité du vote de la loi dite SRU de décembre 2000 pour régler définitivement ce problème. L'article 190 de cette loi précise donc que l'obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu ne s'applique pas aux congés pour vendre.
Cette nouvelle disposition est applicable depuis le 14 décembre 2000 et, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les congés fondés sur la décision de vendre le logement, donnés antérieurement à la publication de la loi et qui ne comportaient pas la superficie des lots vendus sont validés.
Cependant, même si la surface des lots n'est plus à préciser, demeure l'obligation, dans un congé pour vente, d'indiquer les lots vendus sans omettre les dépendances (caves, boxes, etc.) sous peine de nullité du congé.

Perception de la prime d'un PEP

Je suis titulaire d'un PEP qui atteindra bientôt sa dixième année d'existence.Dois-je clôturer ce PEP pour récupérer la prime d'Etat à laquelle je peux prétendre ? Et combien de temps devrai-je attendre pour la percevoir
Dr Denise T.
Il n'est possible de récupérer le montant de la prime acquise sans procéder au préalable à la clôture du PEP. De plus, il faut savoir que le versement de cette prime peut se faire attendre; car, d'une part, les assureurs ne peuvent déposer que dix demandes de paiement par an et ils attendent, par conséquent, d'en avoir suffisamment pour les déposer; et, d'autre part, le traitement de ces requêtes demande un certain temps à l'Etat. Concrètement, cela signifie qu'un délai d'au moins six mois est à prévoir pour que la prime soit créditée.