Comment évaluer un immeuble transmis à titre gratuit

LA VALEUR VENALE d'un immeuble transmis à titre gratuit est estimée en fonction notamment de son état d'occupation au moment de la transmission.
Toutefois, pour les donations, il n'est plus tenu compte que de l'éventuelle occupation de l'immeuble par un locataire.
Un arrêt du 12 mai 2004 avait effectivement précisé que l'occupation d'un bien, fût-ce par l'usufruitier, devait être retenue comme un élément affectant la valeur de l'immeuble faisant l'objet d'une donation.
Mais il en est autrement aujourd'hui. Les dispositions, adoptées depuis 1990 et codifiées notamment à l'article 761 du CGI, obligent à évaluer comme libre de toute occupation le bien dont le propriétaire a l'usage à la date de la donation.
En revanche, pour les mutations consécutives à un décès, il est tenu compte de l'éventuelle occupation de l'immeuble, au jour du décès, par le conjoint survivant ou l'un des enfants.
Par un arrêt du 11 février 2003, la Cour de cassation a considéré qu'un immeuble ne pouvait pas être considéré comme occupé lorsque son propriétaire y demeurait seul au moment de son décès. Il doit donc être évalué comme libre de toute occupation.
La situation est différente lorsqu'un immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est, à la même date, également occupé à titre de résidence principale par son conjoint survivant ou par l'un au moins de leurs enfants mineurs ou majeurs protégés (Cf. article 764  bis du CGI). Dans ce cas, il y a lieu de tenir compte de l'occupation dans l'évaluation du bien.
Mais la valeur vénale d'un immeuble transmis à titre gratuit est estimée sans que l'on tienne compte de l'éventuelle indivision née de la transmission. Par un arrêt du 28 janvier 2003, la Cour de cassation a considéré que, pour l'assiette des droits de mutation à titre gratuit, l'évaluation de la nue-propriété indivise d'un immeuble dont les parents ont fait donation-partage à leurs deux enfants doit être effectuée par application du barème de l'article 762 ancien, actuellement 669, du Code général des impôts c'est-à-dire sur la base de la valeur en toute propriété du bien.
Donc, comme dans le cas jugé, le caractère indivis de la pleine propriété (biens détenus par les deux parents) existant préalablement à la mutation à titre gratuit doit être pris en compte. Il faut évaluer le bien par comparaison avec d'autres biens, eux-mêmes indivis (cessions récentes de biens communs à des époux, par exemple).
En revanche, la situation indivise des donataires résultant de l'acte de donation est sans incidence sur la valeur vénale de la nue-propriété transmise.
Par conséquent, en procédant à l'évaluation au moyen de termes de comparaison portant sur des biens indivis puis en appliquant à la valeur en toute propriété le barème qui permet de fixer les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété, l'administration a correctement apprécié les caractéristiques du bien à évaluer.

Bulletin officiel des impôts 7 G-6-04, n° 142 du 9 septembre 2004.
Cour de cassation, arrêts des 28 janvier 2003 (n° 190 F-D), 11 février 2003 (n° 270 F-D) et 12 mai 2004 (n° 779 FS-P).