L' ARTICLE 885 S du code général des impôts stipule que les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
Mais il n'existe pas de définition légale de la notion de « valeur vénale ». Il a donc été admis qu'elle correspond au prix qui serait obtenu en cas de cession du bien dans des conditions normales de marché. Diverses méthodes peuvent être utilisées pour déterminer cette valeur vénale, mais c'est au contribuable de choisir son mode d'évaluation, l'administration fiscale se conservant le droit de la contester.
Les méthodes conseillées par l'administration diffèrent selon le bien à estimer. Ainsi, pour les terres agricoles et les terrains à bâtir, l'évaluation par comparaison est assez facile à utiliser. Il suffit de se référer aux enquêtes publiées chaque année par la SAFER ( cf. « JO » du 17 septembre 2000, p. 14583 et suivantes). Elles donnent de façon très détaillée les prix moyens à l'hectare selon la région, le type de culture, le bail concédé. Cette méthode d'évaluation peut être combinée, si besoin, avec la méthode par le revenu. On applique alors aux redevances stipulées dans le bail un coefficient de capitalisation en général compris entre 1 et 4 %.
Il n'en est pas de même pour les immeubles bâtis dont l'évaluation est plus difficile à réaliser. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la valeur à indiquer ne peut résulter que de comparaisons avec des biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. Mais, au gré des arrêts, la notion d'identité des biens s'est assouplie au point que les juges de la Haute Cour ont admis que l'administration fiscale se réfère à la valeur de maisons traditionnelles pour l'évaluation d'un blockhaus transformé en résidence secondaire (Cass Com 5/12/2000 n° 97-21.553).
En fait, les immeubles bâtis doivent être évalués soit en se référant à des biens identiques (méthode par comparaison), soit en fonction du revenu qu'il peut procurer.
La première méthode, dite par comparaison, consiste à déterminer la valeur de l'immeuble par référence au prix de biens comparables présentant les mêmes caractéristiques. En l'absence de biens similaires vendus avant le 1er janvier 2001, il est nécessaire de faire appel à un agent immobilier, ou à un notaire, afin de lui faire estimer le bien ou de recourir à l'évaluation par le revenu.
La seconde méthode, dite méthode par le revenu, consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu qu'il procure, ou qu'il est susceptible de procurer, à son propriétaire un coefficient de capitalisation. Le taux de ce coefficient varie selon le bien. Il est compris entre 4 et 7 % pour les logements à loyer libre et de 5 à 8 % pour les bureaux et locaux commerciaux.
Par exemple, si le revenu retiré d'un appartement en location est de 45 000 F par an et sur la base d'un coefficient de 4 %, la valeur de l'appartement ressort à 45 000 F x 100/4 = 1 125 000 F.
Les minorations possibles
Mais une fois la valeur du bien immobilier déterminée, il y a lieu de tenir compte de la situation juridique dans laquelle se trouvait le bien au 1er janvier 2001. Depuis l'arrêt Fleury (Cass Com 13/2/1996 n° 301), le contribuable soumis à l'ISF a le droit d'appliquer un abattement de 20 % sur la valeur du bien qui constitue sa résidence principale et qu'il occupe avec sa famille. Mais cette décote ne s'applique qu'à la résidence principale ; les autres immeubles dont un contribuable se réserve la jouissance (résidences secondaires) doivent être évalués à leur valeur vénale.
Lorsque la propriété d'un immeuble est démembrée, l'usufruitier doit, dans la majorité des cas, déclarer la valeur du bien comme s'il en possédait la pleine propriété. De plus, aucun abattement n'est possible, la Cour de cassation ayant confirmé le bien-fondé de la position de l'administration fiscale, qui a toujours refusé d'accepter le moindre abattement (BOI 7 S-2-99, 19 avril 1999).
Toutefois, dans un arrêt du 14 décembre 1999, si les juges de la Cour de cassation ne sont pas revenus sur leur position, ils ont admis que l'indivision créée par un démembrement de propriété pouvait influer sur la valeur du bien.
Car, effectivement, les juges de la Haute Cour sont plus tolérants en faveur des membres d'une indivision et n'ont pas suivi, dans de nombreux arrêts, l'administration fiscale, qui soutenait que nul n'étant obligé de rester dans l'indivision, rien n'interdisait la vente de l'immeuble à son prix réel et le partage entre les co-indivisaires du prix obtenu. Les juges ont donc admis, au contraire, qu'en raison des contraintes liées à l'indivision, un abattement de l'ordre de 20 à 30 % était possible. Il en est de même lorsque les biens sont détenus par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) ; mais aucun jugement ne permet de quantifier l'abattement toléré en pareil cas.
Enfin, pour les immeubles loués, un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass Com 16/1/2001, n° 98-11.545) vient de confirmer la possibilité d'appliquer un abattement sur la valeur des biens loués, en fonction du type de bail conclu et de la durée de bail restant à courir au 1er janvier 2001. Mais les juges n'ont pas quantifié la valeur de l'abattement qui est habituellement compris entre 20 et 40 % (biens soumis à la loi de 1948). A noter que pour les logements mis gratuitement à la disposition d'un parent ou d'un tiers, aucun abattement n'est possible, faute de bail signé. Bons calculs.
Le cas des loueurs en meublé
Depuis 1999, les loueurs en meublé professionnel doivent ajouter à la liste de leurs biens immobiliers ceux loués meublés malgré leur statut de « professionnel » (immatriculation au registre du commerce). Alors que, pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut retirer de ses locations 150 000 F de recettes OU 50 % des revenus du foyer, quand on se place dans le champ d'application de l'ISF, ces deux conditions doivent être cumulées pour que soit reconnu le caractère professionnel de l'activité. C'est-à-dire qu'il faut retirer de ses locations, plus de 150 000 F et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Autant dire qu'il est de plus en plus difficile de pouvoir se dispenser de déclarer ses biens loués en meublé à l'ISF.
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