CEL et coût du crédit

Publié le 11/09/2001

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Questions/réponses

J'ai ouvert un compte d'épargne-logement à La Poste en juin 1999. Le conseiller m'a promis une rémunération de cette épargne de 2 % assortie d'une possibilité de prêt à 3,50 %. Or, aujourd'hui, on me propose un prêt décomposé en trois parties inséparables à différents taux, ce qui fait passer le taux du crédit à 4,29 %, au lieu des 3,50 % promis. Pourquoi ?
Dr Michèle F.
Un compte d'épargne-logement (CEL) a un fonctionnement plus souple qu'un plan ; il est possible d'effectuer des retraits partiels à tout moment, à condition que le solde en compte reste au moins égal à 2 000 F.
Mais, en contrepartie, son taux de rémunération n'est pas contractuel ; il varie au gré des décisions des pouvoirs publics. Or le taux d'intérêt du prêt lié à une opération d'épargne sur un CEL est égal au taux servi sur le compte durant la phase d'épargne majoré des frais financiers et des frais de gestion dans la limite de 1,50 %.
Dans votre cas, vous avez ouvert votre CEL en juin 1999 et la rémunération de départ a bien été de 2 %; Mais ce taux est passé à 1,50 % le 26 juillet 1999. Puis il est revenu à 2 % depuis le 1er juillet 2000. C'est pourquoi les droits à prêt que vous détenez aujourd'hui ayant été acquis à des taux d'intérêt différents, votre prêt a été scindé en autant de fractions de durée de remboursement égales qu'il a existé de taux d'intérêt acquis.
Le taux de sortie de votre prêt doit donc en fin de compte être légèrement inférieur au taux de 3,50 % annoncé lors de l'ouverture de votre CEL. Mais à ce taux, il faut ajouter les frais d'assurance, ce qui aboutit effectivement à un TEG (taux effectif global) de 4,29 %.

Récupérer les fonds d'un contrat Madelin

Ayant changé de statut professionnel, je ne peux plus continuer mes versements sur un contrat Madelin. Quand pourrai-je récupérer les sommes déjà versées ?
Dr Jacques G.
Comme nous l'avons déjà indiqué, il n'est pas possible de poursuivre des versements sur un contrat Madelin quand on ne perçoit plus de revenus soumis au régime des BNC ou des BIC. Le contrat est alors mis en « réduction » comme le prévoit l'article 132.20 du code des assurances.
Quant à la possibilité de récupérer les sommes versées, elle vient d'être précisée par une réponse ministérielle parue au « Journal officiel » du 7/8/2000. Cette réponse indique qu'il n'existe plus de « lien entre la liquidation des droits à la retraite dans les régimes facultatifs et la liquidation des droits dans les régimes d'assurance vieillesse obligatoire. La rente viagère des régimes facultatifs peut donc être versée sans que soit exigée au préalable la liquidation des pensions de retraite des régimes obligatoires ».
Par conséquent, dès que vous aurez 60 ans et si vous n'avez pas repris une activité permettant de bénéficier des avantages attachés à la loi Madelin, vous pourrez demander à percevoir le capital versé sous forme de rente.

Expertises obligatoires et plus-values

Désirant vendre un logement, j'aimerais savoir si les frais occasionnés par les nouvelles expertises qu'une loi rend obligatoires peuvent venir en déduction du montant de la plus-value taxable.
Dr Gilbert M.
Lors du calcul de la plus-value créée par la cession de votre logement, vous pouvez majorer le prix d'achat de certains frais ou dépenses, comme les frais d'acquisition, les dépenses de travaux ou les intérêts d'emprunt s'ils n'ont pas déjà donné droit à un avantage fiscal.
S'ajoutent dorénavant à cette liste tous les frais d'expertises rendus obligatoires par un texte législatif, comme la vérification de la surface, de l'absence d'amiante, de plomb et de termites.
La prise en compte de ces nouveaux frais réduit d'autant le montant de vos plus-values.

Démembrement et réparations

Dans le cadre d'une succession, j'ai hérité de la nue-propriété de la maison habitée par ma mère. La toiture est en très mauvais état. Qui doit payer les travaux à effectuer ? Si c'est le nu-propriétaire, suis-je obligée de les faire faire ? Existe-t-il un texte réglementant avec précision les travaux à la charge du nu-propriétaire ?
Dr Suzanne A.
L'usufruitier doit accepter l'immeuble dans l'état où il se trouvait lors du démembrement. Il ne peut vous obliger à effectuer des travaux et aucune loi ne prévoit de sanctions contre un nu-propriétaire qui refuserait de faire réaliser les travaux indispensables.
Mais si vous vous décidez à entreprendre des travaux, sachez que les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. En revanche, c'est au nu-propriétaire d'assumer les frais de grosses réparations. Ce terme recouvre toutes les dépenses visant à la restauration des structures essentielles de l'immeuble. L'article 606 du code civil fournit une liste de ces réparations qui n'est pas limitative. En cas de litige, c'est à la justice de trancher.
Pour éviter une telle issue, il serait souhaitable de vous entendre avec votre mère sur une répartition des charges entre vous.

Le Quotidien du Mdecin