Il est tout d’abord essentiel, avant de signer votre bail, de connaître les contraintes administratives ou juridiques, susceptibles de perturber ultérieurement votre liberté d’exercice.
Conditions préalables
La première restriction tient à l’éventuelle autorisation communale que vous devez solliciter pour transformer en cabinet médical un local qui, initialement, était affecté à l’habitation ; cette démarche est obligatoire à Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, ainsi que dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants.
Bon à savoir : si vous occupez un local mixte situé en rez de chaussée, vous n’avez plus, depuis le 1er avril, à solliciter (sauf en HLM), la moindre autorisation ; mais lorsque celle-ci est encore de mise et même si vous rachetez la clientèle d’un confrère, l’autorisation dont il bénéficiait ne vous est pas transmissible, à moins que celle-ci ait été assortie d’une compensation financière.
La deuxième peut tenir aux clauses du règlement de copropriété, si le local sur lequel vous avez jeté votre dévolu, est situé dans un immeuble ; ce document qui doit impérativement vous être remis au moment de la signature de votre bail peut en effet, sinon, vous empêcher totalement d’exercer, ce qui serait tout de même le cas, si une clause d’occupation exclusivement bourgeoise y était insérée ; du moins, limiter singulièrement votre liberté d’exercice en vous interdisant, par exemple, d’apposer une plaque sur la façade de l’immeuble.
Autant de dispositions qui doivent faire renoncer à son projet tout candidat à l’installation, sauf à envisager une modification très hypothétique de ce règlement. Dans le même ordre d’idée, il doit être très vigilant quant à l’implantation dans l’immeuble de dispositifs de sécurité, tels que l’interphone (cf encadré). qui, pour être parfaitement légitimes, n’en constituent pas moins pour vous, sur le terrain, une gêne quotidienne.
Modalités d’application
Ces conditions préliminaires étant satisfaites, vous devez, certes, signer un bail dont le texte régit les conditions d’occupation de votre cabinet ; mais, la nature de cet acte et les conséquences qui en résultent ne sont pas les mêmes dans tous les cas de figure ; enfin, si chacun de ces schémas est assorti de dispositions communes qui sont dites d’ordre public, donc incontournables, il est toujours possible pour les parties contractantes de prévoir, dans cette limite, des clauses contraires, la liberté conventionnelle autorisant une large marge de manœuvre.
Dans ce cas, il suffit que les intéressés soient d’accord ; mais cela exige d’autant plus de vigilance de la part du locataire, celui-ci pouvant se voir ainsi, le plus légalement du monde, appliquer des règles inhabituelles, telle une répartition des charges, différente de ce que prévoit la réglementation applicable aux locaux d’habitation, mais qu’il est censé avoir acceptée formellement.
A cet égard, on relèvera que le bail mixte est plus protecteur que le simple bail professionnel, dans la mesure où l’usage principal d’habitation justifie l’application de toutes les mesures de protection propres à cette affectation ; cela concerne, non seulement, la répartition des dépenses de fonctionnement, entre propriétaire et locataire qui est réglementée par le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, mais aussi le droit au maintien dans les lieux, à l’expiration du contrat, comme l’encadrement plus strict du montant des loyers.
Le médecin peut aussi désormais opter expressément en faveur d’un bail commercial ; ce nouveau droit qui lui est reconnu par la loi du 4 août 2008 (cf le Généraliste n°2461) lui permet de se placer volontairement sous ce statut, et de bénéficier, sans contestation possible, du droit au renouvellement ou de l’indemnité d’éviction, sans pour autant détenir la qualité de commerçant.
Attention ! Revers de la médaille : ce type de bail peut imposer au locataire le règlement de charges qui sont normalement payées par le propriétaire, tel l’impôt foncier.
La fin du contrat
Le risque le plus important contre lequel le candidat à la location professionnelle doit se prémunir reste l’insécurité de sa situation, dans la mesure où, à l’issue du délai initial des six ans réglementaires, le propriétaire n’est nullement obligé de lui renouveler son bail professionnel, ni de l’indemniser, s’il ne le fait pas.
Si, en revanche, il est admis à «rempiler», les conditions financières pourront être rédhibitoires, le bailleur n’étant nullement tenu, dans le cas d’un usage professionnel, de se référer à la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage.
Enfin, le code de déontologie médicale ne contenant pas, comme pour les chirurgiens dentistes de clause interdisant de relouer les locaux quittés par le locataire médecin à un confrère, avant l’expiration d’un délai de deux ans, il appartient à l’intéressé de négocier au mieux avec son propriétaire une éventuelle clause de non concurrence.
De même, le candidat à la location doit-il, le cas échéant, faire insérer dans son bail des conditions suspensives qui lui permettront de réserver son accord définitif et, le cas échéant, de se délier à temps.
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