La mutation des lots de copropriété

Ce qui se passe en cas de vente d'un appartement

Publié le 12/10/2004

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LE DECRET du 27 mai 2004 complète et adapte le décret du 17 mars 1967 au regard de nouvelles dispositions prévues par la loi SRU du 13 décembre 2000. Objectif : améliorer la gestion des immeubles en copropriété, assurer la trésorerie des syndicats et aider au redressement des copropriétés en difficulté. Dans notre édition du 22 septembre, nous avons abordé les questions financières. Retour cette semaine sur les mutations de lots, précisés par les articles 2 à 5 du décret.
Que doit comporter l'état daté adressé au notaire ?
L'information des parties à l'acte de vente est clarifiée par ce nouveau décret. L'état daté (note de renseignements) qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire vendeur, doit comporter trois parties distinctes : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.
En ce qui concerne les sommes dues au syndicat par le vendeur (syndicat créancier), il s'agit des provisions exigibles du budget prévisionnel ; provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; charges impayées sur les exercices antérieurs ; sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration ; avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale).
S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.
Les sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) sont représentées par les avances non utilisées ; provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.
Enfin, une troisième partie doit préciser les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire : reconstitution des avances, de façon même approximative ; provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette troisième partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
L'entrée en vigueur a été fixée au 1er septembre 2004.
Comment se répartissent les dépenses entre les parties en cas de vente ?
Les rapports entre vendeur et acquéreur d'un lot de copropriété sont clarifiés, la répartition des dépenses entre eux est facilitée.
Désormais, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
- le paiement de la ou des provisions exigibles du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop- ou le moins-perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Une convention contraire est possible, mais elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente. Le texte ne fait que reprendre la jurisprudence actuelle.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er septembre 2004.

Vendeurs, n'oubliez pas le carnet d'entretien

Il vient d'être précisé (art. 3/décret du 17.3.67 : art. 4-4 nouveau) que l'obligation de communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique, s'il existe, incombe au copropriétaire vendeur. L'entrée en vigueur est immédiate.

DUFLOT Valrie