Achat immobilier : ne confondez pas droit de rétraction et droit de réflexion

L ORSQU'ON décide d'acheter un logement, l'opération se déroule en deux temps : on signe tout d'abord un compromis ou une promesse de vente puis, environ trois mois après, l'acte de vente définitif.

Alors que le recours au notaire est obligatoire pour la signature de l'acte final, les avant-contrats peuvent être signés uniquement entre les parties, en présence ou non d'un agent immobilier. Dans ce cas, il s'agit de ce que l'on nomme un acte sous seing privé. En revanche, si un notaire intervient pour la rédaction de l'avant-contrat, il s'agit d'un acte authentique.

Des délais différents

Or l'article 72 de la loi SRU propose une nouvelle rédaction des articles L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation qui aboutit à créer dorénavant une différence entre les actes sous seing privé et les actes authentiques au niveau des techniques de protection de l'acquéreur.
Lorsque l'acte est fait sous seing privé, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours. Le délai court « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». La notification doit être faite par lettre recommandée ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Dans ce nouveau régime, l'acte est conclu dès la signature des parties et définitif à la fin du délai prévu si l'acquéreur ne s'est pas rétracté. Il n'est pas nécessaire de reconvoquer les parties ou d'obtenir une nouvelle confirmation de sa volonté de se porter acquéreur de la part de l'acheteur.
Ce délai de rétractation ne joue qu'une seule fois. Lorsqu'un avant-contrat a été signé comme c'est le cas le plus souvent, l'article L 271-1 ne s'applique qu'à celui-ci. L'acquéreur ne bénéficie alors plus d'aucune possibilité légale de changer d'avis lors de la signature de l'acte définitif chez le notaire.
Lors de la signature de l'avant-contrat, aucune somme ne peut être demandée à l'acheteur avant la fin de la période de rétractation si aucun professionnel n'a été appelé à la signature. En revanche si, par exemple, un agent immobilier intervient, une somme égale en principe à 10 % du montant de la dépense peut être consignée.
Ensuite, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai imparti, l'art 271-2 précise que le professionnel dépositaire des fonds versés lors de la signature de l'avant-contrat devra les restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Les actes authentiques pénalisés

La situation est différente pour les actes authentiques puisque l'alinéa 3 de l'article L 271-1 énonce que «  l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte ». Ce qui signifie concrètement que, si les parties décident de passer devant un notaire pour l'avant-contrat, on rédigera un projet d'acte qui devra être adressé aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant les mêmes garanties.
Et ce n'est que si le candidat à l'achat ou le vendeur ne renoncent pas à leur idée qu'une nouvelle rencontre aura lieu à l'étude au moins 7 jours plus tard, pour la signature définitive de l'avant-contrat.

Une procédure en deux temps

Par conséquent, la loi SRU crée une procédure en deux temps qui va inciter les vendeurs à privilégier l'acte sous seing privé pour l'avant-contrat car il apparaît moins rigide.
En revanche, les acheteurs peuvent opter pour l'acte authentique ; car, dans ce cas, aucune somme ne pourra être demandée pendant le délai de réflexion de 7 jours.
Par conséquent, en cas de changement d'avis, pas de problème pour récupérer ses fonds puisqu'ils ne seront versés qu'au terme du délai de réflexion et en cas de poursuite de l'opération d'acquisition.
Si assurer une protection de l'acheteur immobilier est une bonne chose, on peut tout de même se demander pourquoi les auteurs du texte ont établi un traitement different entre les deux catégories d'actes.