Actuellement, les plus-values réalisées par les particuliers font l'objet d'un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième année. On arrive donc à une exonération totale au bout de 22 ans de détention du bien. Le projet de loi de Finances pour 2004 prévoit de porter l'abattement à 10 % à partir de la cinquième année de détention du bien, ce qui entraînera une exonération au bout de quinze ans. On peut raisonnablement penser que cette mesure sera votée en l'état.
Une exonération au bout de quinze ans
On voit donc que ce changement est très favorable à la solution SCI puisque, dans le régime des plus-values professionnelles, il n'y a pas d'exonération liée à la durée de détention du bien. Même si vous avez conservé votre local pendant trente ou quarante ans, la plus-value réalisée sera imposée (sauf si vous pouvez bénéficier d'un autre cas d'exonération).
De plus, cette durée de quinze années correspond généralement à la durée de l'emprunt contracté pour l'achat du local ainsi, que bien souvent, à la durée comprise entre l'achat du local et la cessation d'activité. Le médecin qui achète son local à 50 ans, par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, sera certain d'être exonéré à son départ en retraite, lorsqu'il aura fini de rembourser son emprunt.
Rappelons toutefois que, dans le régime des plus-values des particuliers, qui s'applique aux SCI, les plus-values ne sont imposables que lorsque l'on cède ses parts de SCI ou lorsque la SCI vend le bien immobilier qu'elle possède. A la différence du régime des plus-values professionnelles où les plus-values sont imposables dès qu'il y a cessation d'activité, même si le local n'est pas cédé.
Par conséquent, dans le régime SCI, si au moment de votre retraite, vous n'êtes pas parvenu à une exonération totale, vous pourrez conserver votre local à titre privé ou bien le donner en location dans l'attente de l'expiration des quinze années. Et si vous conservez ce bien au-delà de cette limite, il ne se passera toujours rien.
Calcul de la plus-value : ce qui change
Les autres modifications apportées par le projet de loi de finances au régime des plus-values des particuliers auront peu d'incidence.
Actuellement, pour calculer la plus-value, on ajoute au prix d'achat du bien les frais de notaire (que l'on peut évaluer forfaitairement à 10 % de ce prix) puis on multiplie le tout par un coefficient d'érosion monétaire pour tenir compte de l'inflation. Le projet de loi supprime l'application de ce coefficient et ramène l'évaluation forfaitaire à 7,5 %. Ce qui correspond bien à la valeur des droits payés lors de l'achat d'un bien immobilier.
Comme dans le régime actuel, les travaux seront ajoutés au prix de revient de l'immeuble à condition de ne pas avoir été déduits pour le calcul de l'impôt. Ils pourront également être évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition du bien. Mais, en ce qui concerne les SCI qui détiennent un bien utilisé à titre professionnel, le montant des travaux effectués est soit déduit des résultats de la SCI s'il s'agit de travaux d'entretien, soit amortis par le locataire quand il s'agit de travaux d'amélioration. Ils ne sont donc pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.
Autre avantage apporté par la loi de Finances : la plus-value éventuelle sera taxée à 26 % (comme une plus-value à long terme), au lieu d'être ajoutée au revenu imposable. L'inconvénient que peut présenter la SCI lorsqu'il y a une revente rapide du bien sera donc diminué.
Une mesure défavorable au contribuable... mais pas aux médecins
Enfin, le projet de loi supprime un cas d'exonération des plus-values des particuliers : le cas de la vente d'un premier bien immobilier lorsque l'on n'est pas propriétaire de sa résidence principale. C'est la seule mesure de ce projet défavorable au contribuable. Mais cette exonération n'existe pas dans le régime des plus-values professionnelles. Sa suppression ne pénalise donc pas les professionnels libéraux.
En conclusion, le projet de loi de finances augmente l'intérêt de la constitution d'une société civile immobilière pour l'achat de son local professionnel. Ses inconvénients (non déductibilité des frais de constitution et des droits de mutation) sont largement compensés par l'avantage que représente l'exonération de plus-value au bout de quinze années de détention. Et si vous avez déjà signé un compromis pour l'achat de votre local, il est encore temps de demander à ce que l'on vous substitue une SCI.
Pause exceptionnelle de votre newsletter
En cuisine avec le Dr Dominique Dupagne
[VIDÉO] Recette d'été : la chakchouka
Florie Sullerot, présidente de l’Isnar-IMG : « Il y a encore beaucoup de zones de flou dans cette maquette de médecine générale »
Covid : un autre virus et la génétique pourraient expliquer des différences immunitaires, selon une étude publiée dans Nature