VOILÀ DÉJÀ plus d’un an que l’indice du coût de la construction a laissé sa place à l’IRL (indice de référence des loyers) dans le cadre de la révision annuelle des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Néanmoins, à en juger par le courrier de nos lecteurs, tout n’est pas clair dans l’esprit des bailleurs et des locataires.
Selon l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), qui publie chaque trimestre ce nouvel indice, l’IRL a atteint 106,36 points au 3e trimestre 2006, soit 3,19 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 103,07 au 3e trimestre 2005).
Baux à usage d’habitation et mixtes.
Vous êtes bailleur d’un local à usage d’habitation ? Son loyer peut être révisé chaque année à votre initiative, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Attention : vous ne pouvez réaliser cette révision annuelle que si une clause du bail le prévoit. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Pour les baux à usage d’habitation et mixtes, vous devez vous reporter au dernier IRL publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué vide est indexé sur l’indice du troisième trimestre, vous pourrez augmenter le prix de 3,19 %.
Locations meublées : IRL ou ICC.
Vous êtes bailleur d’une location meublée ? L’indice mentionné sur le contrat continue de s’appliquer. Donc, pour les baux signés avant le 1er janvier 2006, c’est la moyenne associée à l’indice du coût de la construction (ICC) qu’il faut utiliser. Or la moyenne de l’ICC du troisième trimestre 2006, qui vient également d’être publié, s’établit à 1 360,25 points contre 1 273,25 points un an plus tôt, soit une variation en pourcentage d’environ + 6,83 %. Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué meublé est indexé sur l’indice du coût de la construction du premier trimestre, vous pourrez augmenter le prix de 6,83 %.
Quant aux contrats signés après le 1er janvier 2006, date d’entrée en vigueur de l’IRL, tout dépend de ce que le contrat stipule. En effet, le choix est offert au bailleur : soit utiliser l’ICC, soit opter pour le nouvel IRL. Mais une fois le choix fait sur le contrat de bail, vous devrez, les années suivantes, vous reporter uniquement à l’indice mentionné pour réviser votre loyer (et non à celui des deux qui vous arrange le plus).
Baux à usage professionnel.
Pour les autres catégories de loyer, il convient de se référer à l’ICC et non à la moyenne associée. De ce fait, pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur un an ressort à 8,06 % (1 381 au 3e trimestre 2006 contre 1278 au 3e trimestre 2005), prolongeant le phénomène de forte hausse constatée depuis trois trimestres (+ 7,24 % au 1er trimestre 2006, + 7,05 % au 2e trimestre 2006). Autrement dit, si vous êtes locataire d’un local à usage exclusivement professionnel et que le loyer hors charges du local est indexé sur l’indice du coût de la construction du 1er trimestre, votre loyer risque d’augmenter de 8,06 %.
Les variations d’indice à prendre en compte sont plus lourdes pour les baux commerciaux. Elles représentent sur trois ans (révision triennale) 14,80 % (1 381 au 3e trimestre 2006, 1 203 au 3e trimestre 2003) et sur neuf ans (renouvellement) 29,4 % (1 067 au 3e trimestre 1997).
Qu’est-ce que l’IRL ?
L’IRL (indice de référence des loyers), créé par la loi du 26 juillet 2005, est calculé comme la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l’indice du coût de la construction. La référence 100 a été fixée au deuxième trimestre 2004. Les indices des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année (n) sont publiés, respectivement, au cours de la première quinzaine des mois de juillet et octobre de l’année (n), de janvier et avril de l’année (n+1).
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