DEPUIS LE 1er JANVIER, l’ICC (indice du coût de la construction) a laissé sa place à l’IRL (indice de référence des loyers) dans le cadre de la révision annuelle des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Cet IRL, créé par la loi du 26 juillet 2005, est calculé comme la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l’indice du coût de la construction. La référence 100 a été fixée au deuxième trimestre 2004. Les indices des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année (n) sont publiés, respectivement, au cours de la première quinzaine des mois de juillet et d’octobre de l’année (n), de janvier et d’avril de l’année (n + 1).
Selon l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), chargé de publier ces indices chaque trimestre, l’IRL a atteint 104,61 points au premier trimestre 2006, soit 2,46 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 102,10 au premier trimestre 2005) ; et de 105,45 points au deuxième trimestre 2006, soit 2,78 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 102,60 au deuxième trimestre 2005).
Baux à usage d’habitation et mixtes.
Vous êtes bailleur d’un local à usage d’habitation ? Son loyer peut être révisé chaque année à votre initiative, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Attention : vous ne pouvez réaliser cette révision annuelle que si une clause du bail le prévoit. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Pour les baux à usage d’habitation et mixtes, vous devez vous reporter au dernier IRL publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué vide est indexé sur l’indice du coût de la construction du premier trimestre, vous pouviez augmenter le prix de 2,46 % (un rattrapage est possible si vous avez omis de le faire à la date prévue par le bail) ; s’il est indexé sur l’indice du deuxième trimestre, vous pourrez augmenter le prix de 2,78 %.
Locations meublées : IRL ou ICC.
Vous êtes bailleur d’une location meublée ? L’indice mentionné sur le contrat continue de s’appliquer. Donc, pour les baux signés avant le 1er janvier 2006, c’est la moyenne associée à l’indice du coût de la construction (ICC) qu’il faut utiliser. Autrement dit, si vous êtes propriétaire-bailleur et que le loyer hors charges du logement loué meublé est indexé sur l’indice du coût de la construction du premier trimestre, vous pouviez augmenter le prix de 3,35 % (rattrapage possible) ; s’il est indexé sur l’indice du coût de la construction du deuxième trimestre, vous pourrez augmenter le prix de 4,93 %.
Quant aux contrats signés après le 1er janvier 2006, date d’entrée en vigueur de l’IRL, le choix est offert au bailleur : soit utiliser l’ICC, soit opter pour le nouvel IRL. Mais une fois le choix fait sur le contrat de bail, vous devrez, les années suivantes, vous reporter uniquement à l’indice mentionné pour réviser votre loyer (et non à celui des deux qui vous arrange le plus).
Baux à usage professionnel.
Pour les autres catégories de loyer, il convient de se référer à l’ICC et non à la moyenne associée. De ce fait, pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur un an ressort à 7,24 % (1362 au premier trimestre 2006, contre 1270 au premier trimestre 2005) pour le premier trimestre ; et à 7,05 % (1366 au premier trimestre 2006, contre 1276 au premier trimestre 2005) pour le deuxième trimestre. Autrement dit, si vous êtes locataire d’un local à usage exclusivement professionnel et que le loyer hors charges du local est indexé sur l’indice du coût de la construction du premier trimestre, votre loyer risque d’augmenter de 7,24 % s’il est indexé sur l’indice du premier trimestre, 7,05 % s’il est indexé sur l’indice du deuxième.
Les variations d’indice à prendre en compte sont plus lourdes pour les baux commerciaux. Pour les baux révisés sur l’indice du premier trimestre, elles représentent sur trois ans (révision triennale) 15,13 % (1362 au premier trimestre 2006, 1183 au premier trimestre 2003) et sur neuf ans (renouvellement) 30,09 % (1047 au premier trimestre 1997). Pour les baux révisés sur l’indice du deuxième trimestre, elles représentent sur trois ans 13,64 % (1366 au deuxième trimestre 2006, 1202 au deuxième trimestre 2003) et sur neuf ans 28,87 % (1060 au deuxième trimestre 1997).
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