DEPUIS LE 1er JANVIER, l’indice du coût de la construction a laissé sa place à l’IRL (indice de référence des loyers) dans le cadre de la révision annuelle des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Selon l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui publie chaque trimestre ce nouvel indice, l’IRL a atteint 103,78 points au quatrième trimestre 2005, soit 2,30 % au-dessus du niveau atteint un an auparavant (indice de 101,45 au 4e trimestre 2004). L’évolution de l’indice de référence des loyers en glissement annuel est donc stable puisque équivalente à celle enregistrée au trimestre précédent (+ 2,30 % également). Rappelons que l’indice trimestriel de référence des loyers créé par la loi du 26 juillet 2005 est calculé comme la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l’indice du coût de la construction.
Techniquement, l’indice de référence des loyers est un indice trimestriel (comme son prédécesseur, l’indice du coût de la construction), référence 100 au deuxième trimestre 2004. Les indices des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année (n) sont publiés, respectivement, au cours de la première quinzaine des mois de juillet et octobre de l’année (n), de janvier et avril de l’année (n + 1).
Baux à usage d’habitation et mixtes.
Si l’indice change, les règles demeurent les mêmes. Ainsi, le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année à l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Toutefois, cette révision annuelle ne peut être opérée que si une clause du bail le prévoit. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Pour les baux à usage d’habitation et mixtes, l’indexation est depuis le 1er janvier 2006 faite selon le dernier IRL publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Pour un contrat signé en mai, par exemple, vous utiliserez donc l’indice du 4e trimestre de l’année précédent. Or l’IRL du quatrième trimestre 2005, qui vient d’être publié, s’établit à 103,78 points contre 101,45 points un an plus tôt, soit une variation en pourcentage de la moyenne associée d’environ + 2,30 %. Aussi, si un loyer d’une location vide était par exemple égal à 1 000 euros en mai 2005, le nouveau loyer révisé à compter de mai 2006 pourra être au maximum de :
1 000 x 103,78 : 101,45 = 1 022, 97 euros.
Locations meublées : IRL ou ICC.
Pour les baux en cours dans les locations meublées, l’indice mentionné sur le contrat continue de s’appliquer. Donc, pour les baux signés avant le 1er janvier 2006, c’est la moyenne associée à l’indice du coût de la construction (ICC) qu’il faut utiliser. Or, la moyenne de l’ICC du quatrième 2005, qui vient également d’être publiée, s’établit à 1 289 points contre 1 258,25 points un an plus tôt, soit une variation en pourcentage d’environ + 2,44 %. Aussi, si le loyer d’une location meublée était par exemple égal à 1 000 euros en mai 2005, le nouveau loyer révisé à compter de mai 2006 pourra être au maximum de :
1 000 x 1289 : 1 258,25 = 1 024,44 euros.
Baux à usage professionnel.
En revanche, pour les autres catégories de loyer, il convient de se référer à l’ICC et non à la moyenne associée. De ce fait, pour les baux à usage exclusivement professionnel, la variation sur un an ressort à 4,96 % (1 332 au quatrième trimestre 2005 contre 1 269 au quatrième trimestre 2004), en très forte hausse par rapport aux deux précédents trimestres (+ 0,47 % et + 0,71 % respectivement aux troisième et deuxième trimestres). Aussi, si le loyer d’un local professionnel était par exemple égal à 1 000 euros en mai 2005, le nouveau loyer révisé à compter de mai 2006 pourra être au maximum de :
1 000 x 1 332 : 1 269 = 1 049,65 euros.
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